Finanstilsynet foreslår å forskriftsfeste krav til utlånspraksis for boliglån

Finansdepartementet ba i brevet Finanstilsynet om å vurdere "om det nå er hensiktsmessig å iverksette tiltak som på et aggregert nivå kan bidra til å dempe veksten i boligpriser og kredittveksten i den norske husholdningssektoren, eventuelt ledsaget av utkast til regelverksendringer". Bakgrunnen er at flere år med sterk vekst i boligpriser og husholdningenes gjeld har økt risikoen for at finansiell ustabilitet kan utløse og forsterke et tilbakeslag i norsk økonomi.

Bakgrunn

Finanstilsynet gir i svarbrevet sin vurdering av risikoen for finansiell ustabilitet og redegjør for hvilke virkemidler som kan bidra til finansiell stabilitet og hvordan disse er anvendt i andre land.

Tilstanden i boligmarkedet har endret seg vesentlig siden retningslinjene ble vurdert på nyåret i fjor. På det tidspunktet hadde boligprisene falt noe. Etter dette har imidlertid boligprisene igjen skutt fart, og det er fare for at den høye boligpris- og gjeldsveksten vil vedvare. Grunnlaget for myndighetenes vurdering av tiltak er derfor vesentlig endret i løpet av det siste året.

Svakere utsikter og økt usikkerhet for norsk økonomi vil isolert sett bidra til å dempe husholdningenes lånelyst. Det er imidlertid en fare for at utsiktene til en langvarig lav rente og lett tilgang på kreditt kan bidra til at den sterke veksten i gjeld og boligpriser likevel vedvarer. Det vil øke husholdningenes gjeldsbelastning ytterligere og bidra til å holde etterspørselen etter varer og tjenester oppe i noen tid, men en slik utvikling er ikke bærekraftig. Risikoen for et senere kraftig tilbakeslag og finansiell ustabilitet, vil i så fall øke.

Finanstilsynet mener det er nødvendig å iverksette ytterligere tiltak på tilsynets ansvarsområder som vil bidra til å dempe risikoen for finansiell ustabilitet.

Til tross for enkelte innvendinger, er Finanstilsynet kommet til at det er mest hensiktsmessig å forskriftsfeste krav til utlånspraksis. En forskriftsfesting er nødvendig for å fjerne eller sterkt begrense bankenes rom for å fravike normene for utlånspraksis. Til forskjell fra retningslinjer, vil en forskrift gi grunnlag for en strammere tilsynsmessig oppfølging, bl.a. ved å kunne gi bankene pålegg ved brudd på forskriftsbestemmelsene. Det er Finansdepartementet som har lovhjemmel til å fastsette en forskrift som regulerer bankenes utlånspraksis.

Finanstilsynets forslag

Finanstilsynet foreslår en forskrift som tar utgangspunkt i tilsynets boliglånsretningslinjer. Normene i retningslinjene formuleres som krav i forskriften. Innsnevring av skjønnsutøvelsen er det viktigste bidraget til strammere utlånspraksis. I tillegg inneholder forskriftsforslaget noen innstramminger i referanseverdiene:

• Renteøkningen som skal legges til grunn for stresstestingen av låntakers betjeningsevne, økes med ett prosentpoeng, fra 5 prosentpoeng til 6 prosentpoeng. I tillegg presiseres det at det for fastrentelån skal legges til grunn en tilsvarende renteøkning ved utløpet av rentebindingsperioden. Dette vil innebære noe innstramming og må ses i lys av lavere markedsrente, som kan tilsi en økt sikkerhetsmargin for renteøkning. Den viktigste innstrammende effekten i prøvingen av låntakers betjeningsevne, er imidlertid kravet om at låntaker skal bestå stresstesten, dvs. at en særskilt forsvarlighetsvurdering ikke kan begrunne avvik fra regelen.
• Maksimal belåningsgrad for nedbetalingslån beholdes på 85 prosent av boligens verdi. Muligheten for høyere belåningsgrad beholdes dersom det kan stilles betryggende tilleggssikkerhet i form av pantesikkerhet i annen eiendom. Maksimal belåningsgrad settes dermed til 85 prosent av summen av boligens verdi og eventuell tilleggsikkerhet. Det åpnes imidlertid ikke for at en særskilt forsvarlighetsvurdering kan begrunne en høyere belåningsgrad.
• Etter retningslinjene er tilsagn om personlig sikkerhet (kausjon/garanti) for deler av lånet sidestilt med sikkerhet i annen eiendom som grunnlag for høyere belåningsgrad enn 85 prosent. I forskriftsutkastet er ikke dette medtatt.
• Maksimal belåningsgrad for rammelån reduseres fra 70 prosent til 65 prosent, og uten mulighet for høyere belåningsgrad etter særskilt forsvarlighetsvurdering.
• Det innføres et krav om minst 2,5 prosent årlig avdragsbetaling fra første år for alle nedbetalingslån med belåningsgrad over 65 prosent. Dette tilsvarer avdragskravet for et serielån med 40 års løpetid. I gjeldende retningslinjer er normen krav om avdragsbetaling, men uten at dette er kvantifisert, fra første termin for alle lån med belåningsgrad over 70 prosent. For å skape konsistens i regelverket, er kravet til avdragsbetaling begrenset til belåningsgrader som er høyere enn maksimal belåningsgrad for rammelån.

Forslaget til forskrift innebærer en klar innsnevring av skjønnsutøvelsen i bankene og vil være det viktigste bidraget til strammere utlånspraksis. En forskriftsfesting med noe, men klart avgrenset, fleksibilitet vil fortsatt kunne gi en strammere utlånspraksis enn det de gjeldende retningslinjene i praksis innebærer.

Dersom departementet har behov for å vurdere modeller som gir noe mer fleksibilitet enn i Finanstilsynets forslag, mener tilsynet at dette bør begrenses til kravet om belåningsgrad for nedbetalingslån, slik at bankene gis mulighet for å yte lån til låntakere med liten egenkapital, men meget god betjeningsevne.

En mulighet er i så måte å fastsette en ramme for hvor stor andel av totalt antall innvilgede lån som tillates gitt med belåningsgrad høyere enn 85 prosent av boligens verdi og tilleggssikkerhet, innenfor en nærmere fastsatt periode. Denne rammen kan for eksempel fastsettes til 5 prosent av alle nedbetalingslån gitt i løpet av et kvartal. Denne typen regulering benevnes "fartsgrenser" i land som har slike rammer. Bruk av "fartsgrense" gir noe, men kontrollert fleksibilitet. Samtidig vil en slik innretning innebære en mer komplisert regulering, med økte rapporterings- og kontrollkrav.

En forskriftsregulering av utlånspraksis som foreslått av Finanstilsynet, er et inngripende tiltak og bør ikke være et permanent virkemiddel. Finanstilsynet understreker at forskriften bør oppheves, eventuelt justeres, når markedsforholdene tilsier det.

Med brevet følger utkast til høringsnotat inkludert utkast til forskrift.