Finanstilsynets merknader Hålogaland Revisjon AS

Saksbehandler: Espen Jacobsen
Dir. tlf: 22 93 98 25
Vår referanse: 16/10985
Dato: 25.01.2017

Det vises til Finanstilsynets forespørsel om redegjørelse datert 24. oktober 2016, revisjonsselskapets svar og oversendelse av dokumentasjon datert 10. november 2016, Finanstilsynets foreløpige merknader datert 16. desember 2016 og revisjonsselskapets tilsvar datert 18. januar 2017.

1. Bakgrunn
Bakgrunnen for anmodningen var at Finanstilsynet har gjennomført stedlig tilsyn med advokater som har valgt Hålogaland Revisjon AS som revisor og hvor Finanstilsynet har avdekket alvorlige brudd på reglene for oppbevaring og bokføring av klientmidler for eiendomstransaksjoner.

Revisjonsselskapet ble i Finanstilsynets brev bedt om å redegjøre for revisjonsselskapets retningslinjer for revisjon av advokater som har stilt sikkerhet for eiendomsmegling i medhold av lov om eiendomsmegling samt vedlegge kopi av revisjonsdokumentasjon for en av advokatvirksomhetene.

2. Avgrensinger
Finanstilsynets gjennomgang er avgrenset til revisjonen for regnskapsåret 2015 og til revisors kontroller rettet mot advokatselskapets eiendomsmeglingsvirksomhet. Finanstilsynet har gjennomgått mottatt redegjørelse og  dokumentasjon. Det vises i den forbindelse til at revisjonsselskapet i tilsvaret erkjenner at man i tilnærmingen til revisjon av advokatfirma ikke har utvist tilstrekkelig oppmerksomhet i forhold til eiendomsmegling hos advokatene og bokføringsreglene i denne forbindelse. Revisjonsselskapet opplyste allerede i tilsvaret av 10. november at de har gjennomført tiltak for å sikre at revisjonen av eiendomsmegling hos advokatfirmaene skal være dekkende.

3. Relevant regelverk
Regnskapsplikt
Advokatvirksomheter er regnskaps- og bokføringspliktige etter regnskapsloven og bokføringsloven, jf. advokatforskriften (forskrift til domstolslovens kapittel 11) § 3a-1. Advokaters behandling av betrodde midler (klientmidler) omhandles i advokatforskriftens kapittel 3 og eiendomsmeglingsloven § 3-2. Nærmere regler for klientmidler følger av eiendomsmeglingsforskriften kapitel 3. Det fremgår der blant annet at klientmidler i forbindelse med eiendomsmeglingsvirksomhet skal settes inn på særskilt klientkonto, og at klientmidler og klientansvar skal avstemmes hver måned (advokatforskriften § 3-6 og eiendomsmeglingsforskriften § 3-12). Advokatforskriftens kapittel 3a gir særlige krav til presentasjon av klientansvar og klientmidler i årsregnskapet med noter (§§ 3a-3 og 3a-4), særskilt regnskapsrapport til Tilsynsrådet (§ 3a-5), advokaters særregnskaper (§§ 3a-6 - 3a-8) samt til ordinær rapportering til Tilsynsrådet (§§ 3a-11 - 3a14) og rapportering til Finanstilsynet (eiendomsmeglingsforskriften § 2-9 annet ledd). 

Revisjonsplikt og attestasjonsuttalelse til Tilsynsrådet og Finanstilsynet
Advokatvirksomheter har revisjonsplikt etter revisorloven, jf. advokatforskriften § 3a-9, og i tillegg er det krav om at revisor skal kontrollere enkelte forhold ved advokaters særregnskaper (§ 3a-10). Tilsynsrådet skal ha melding om hvem som til enhver tid er valgt revisor, og valgt revisor plikter omgående å gi skriftlig melding til Tilsynsrådet dersom vedkommende sier fra seg revisoroppdraget (§3a-11). Advokatvirksomheter skal hvert år innen 30. april sende en egenerklæring til Tilsynsrådet, om at virksomheten blir drevet i samsvar med krav i advokatforskriften, som valgt revisor skal avgi en særskilt uttalelse til (§ 3a-12 jf. § 3a-13). Advokater som driver eiendomsmegling skal innen 1. mars hvert år sende årsoppgave til Finanstilsynet, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-9 annet ledd.

Revisjonen skal utføres i samsvar med revisorlovens krav og revisjonsberetningen skal derfor avgis i samsvar med revisorloven § 5-6. I revisjonsberetningen skal revisor også uttale seg om den revisjonspliktiges ledelse har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger, jf. revisorloven § 5-6 fjerde ledd nr. 3. Uttalelsen avgis i samsvar med ISAE 3000.

Uttalelsen revisor avgir til egenerklæringen advokatvirksomheter sender til Tilsynsrådet avgis også i samsvar med ISAE 3000, og med høy sikkerhet. Tjenester en revisor utfører for revisjonspliktige skal utføres i samsvar med god revisjonsskikk, jf. revisorloven § 1-1 tredje ledd jf. § 5-2 annet ledd. 

4. Finanstilsynets vurderinger av tilsendt revisjonsdokumentasjon

4.1 Virksomhetsforståelse og forhold til lover og regler
Det er i planleggingsdokumentet blant annet angitt at selskapet driver ordinær advokatvirksomhet, at virksomheten er rapporteringsplikt til Tilsynsrådet for advokatvirksomhet, er underlagt lov om eiendomsmegling og at virksomheten er konsesjonspliktig. Det er videre angitt at advokatvirksomheten har egen rapportering til Tilsynsrådet.

Konsesjon til å drive eiendomsmegling er gitt personlig til hver enkelt advokat som har stilt sikkerhet for eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-1. Advokatselskapet har således ikke konsesjon til å drive eiendomsmegling. Revisors anførsel om at advokatvirksomheten er konsesjonspliktig antas å henvise til domstolloven § 218, jf. forskrift til domstolloven § 1-1, uten at dette fremkommer direkte av revisors planleggingsdokumentasjon. Revisor har ikke i planleggingen dokumentert at det er kontrollert hvilke advokater som har "konsesjon" til å drive eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-1. Det er heller ikke angitt i planleggingsdokumentasjonen at advokatene er underlagt tilsyn fra Finanstilsynet og at revisor i den forbindelsen under gitte forutsetninger har rapporteringsplikt til Finanstilsynet etter Finanstilsynsloven § 3a. Det foreligger ikke dokumentasjon for at revisor har kontrollert at advokat (ene) tilfredsstiller vilkårene for å inneha konsesjon til å drive eiendomsmegling. Det er heller ikke i planleggingsdokumentasjonen angitt at advokatene som har rett til å drive eiendomsmegling har årlig rapporteringsplikt til Finanstilsynet.

Finanstilsynet mener at revisjonsselskapet må kartlegge hvilke konsesjoner selskapet og dets advokater er underlagt samt kontrollere at vilkårene for konsesjonene er tilstede. Videre må også revisor kartlegge hvilke rapporteringsplikter selskapet og dets advokater er underlagt. Advokater som har rett til å drive eiendomstransaksjoner har årlig rapporteringsplikt til Finanstilsynet. Denne plikten fremkommer ikke av revisors planleggingsdokumentasjon. Det vises til revisorloven § 5-2 annet ledd, jf. ISA 315 punkt 11 og ISA 250 punkt 12. Finanstilsynet viser også til ISA 570 om fortsatt drift da selskapets videre drift er forutsatt at selskapet og advokatene innehar de konsesjon som er nødvendig for yrkesutøvelsen.

4.2 Klientmidler
Det er i planleggingsnotatet blant annet angitt at klientmidler krever spesiell oppmerksomhet fra revisor, og at det må gjennomføres kontroller med sikte på å oppnå høy grad av sikkerhet for at midlene er underlagt forsvarlig og trygg behandling. Videre er det beskrevet hvordan klientmidler er oppbevart.

Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-14 annet ledd at klientmidler i forbindelse med eiendomsmeglingsvirksomhet skal settes inn på særskilt klientkonto. Videre følger det av advokatforskriften § 3-2 annet ledd, tredje punktum at klientmidler fra eiendomsmeglingsvirksomhet ikke skal blandes sammen med de øvrige klientmidlene. Formkravene til klientkonto fremkommer av eiendomsmeglingsforskriften § 3-10.

En av de kontrollerte advokatene har hatt 13 eiendomsmeglingsoppdrag siden 1. januar 2014. For ni av disse ble det opprettet en egen bankkonto, mens for de resterende fire oppdrag ble advokatvirksomhetens klientkonto benyttet. Av Finanstilsynets tilsyn hos advokaten fremkommer det at ingen av bankkontoavtalene oppfyller kravet til innhold i eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 første ledd.

Finanstilsynet finner at revisor må kontrollere om det er opprettet klientkonto(er) i samsvar med eiendomsmeglingslovgivningen. Videre må revisor kontrollere hvem som har fullmakt til å disponere klientkontoene. Det skal kun være advokaten som er registrert med rett til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet som skal kunne disponere midlene, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-11. Alternativt at advokaten har delegert denne fullmakten videre.

4.3 Avstemming av klientmidler
Revisor har avgitt "ren" rapportering til Tilsynsrådet og til Finanstilsynet. Det er også avgitt normal revisjonsberetning med positiv konklusjon om at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger.

Det er i eiendomsmeglingsforskriften § 3-12 gitt regler for bokføring av klientansvar og klientmidler. Advokatforskriften § 3-6 har også egen bestemmelse om bokføring for klientansvar og klientmidler. Det fremkommer blant annet at Klientansvar fra eiendomsmeglingsvirksomhet og den øvrige advokatvirksomhet skal regnskapsmessig holdes atskilt. Nevnte bestemmelser innebærer at det må føres kundespesifikasjon for enkeltoppdrag og at eiendomsmeglingsvirksomheten skal holdes adskilt fra øvrig klientansvar advokaten har. Dette innebærer at det må opprettes egen kundespesifikasjonsserie for eiendomsmeglingsoppdrag, med tilhørende klientansvarskonti i kontospesifikasjonen.

Regnskapet til advokaten var ikke innordnet slik som beskrevet ovenfor. På grunn av manglende regnskapsføring av klientmidler vil det ikke være mulig for revisor å kontrollere hvorvidt klientmidlene er i behold.

Finanstilsynet finner at bruddene på eiendomsmeglingsforskriften og bokføringsloven skulle vært tatt opp i nummerert brev til selskapet, jf. revisorloven § 5-2 fjerde ledd, jf. § 5-4. Forholdet skulle også vært påpekt i rapportering til Tilsynsrådet for advokater, næringsoppgaven til selskapet ikke skulle vært signert og i revisjonsberetningen skulle det vært avgitt negativ konklusjon for ledelsens overholdelse av bokføringsregelverket. Forholdet skulle også vært rapportert til Finanstilsynet etter finanstilsynsloven § 3a.

5. Finanstilsynets konklusjon
Finanstilsynet har avdekket alvorlige svakheter i revisjonsutførelsen av advokater som driver med eiendomsmegling. Revisjonsselskapet har i tilsvar til Finanstilsynet opplyst at de ikke har hatt en tilstrekkelig oppmerksomhet i forhold til eiendomsmegling hos advokatene, og bokføringsreglene i denne forbindelse.

Finanstilsynet har merket seg at revisjonsselskapet har bekreftet overfor Finanstilsynet at de har tatt hensyn til Finanstilsynets merknader og endret sine rutiner og kontrollhandlinger i tilknytning til revisjon av advokater som driver eiendomsmegling.

For Finanstilsynet

Anders Grini
tilsynsrådgiver

Espen Jacobsen
spesialrådgiver