Formidling av bustad under oppføring til forbrukarar - Oppsplitting av eigedomshandel - tomtekjøpsavtale og byggjekontrakt

Sendt til:

Eigedomsmeklarføretak
Advokatar med eigedomsmekling
Bustadbyggjelag med avgrensa løyve

1. Innleiing

Dette rundskrivet tek opp forhold som er knytte til lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova). Rundskrivet kjem i tillegg til rundskriv 9/2007 om pliktene til eigedomsmeklaren ved formidling av ny bustad / nye bustader under oppføring, som òg gjeld etter eigedomsmeklingslova frå 2007.

Kredittilsynet har den siste tida fått ei rekkje spørsmål knytte til oppdragsgivarar som ønskjer at meklar legg til rette for ei oppsplitting av avtalen, slik at tomta og bustadoppføringa kan seljast kvar for seg. I praksis blir dette gjennomført ved at tomta blir selt med forplikting for kjøparen til å inngå eller tre inn i ein byggjekontrakt med ein bestemt entreprenør på ferdig forhandla vilkår. Det blir da lagt opp til at tomtesalet blir regulert av reglane i avhendingslova, medan byggjekontrakten blir regulert av bustadoppføringslova, jf. § 1 a. Normalt blir det òg avtalt at vederlaget for tomta blir overført til seljar før oppføringa av bustaden kan starte. Bygget blir deretter betalt i avdrag i tråd med reglane i bustadoppføringslova § 47 første ledd. Etter det Kredittilsynet har fått opplyst, varierer det om meklarføretaket òg påtek seg oppgjeret av byggjekontrakten, eller om kjøpar betaler avdraga direkte til entreprenøren.

2. Forholdet til bustadoppføringslova

Bustadoppføringslova regulerer avtalar mellom seljar (entreprenør) og forbrukar om oppføring av bustad. Der avtalen om oppføring av bustad òg omfattar tomta, blir avtalen regulert av bustadoppføringslova, jf. § 1 b.

Det må gjerast ei konkret vurdering av om avtalen reelt sett omfattar tomta eller ikkje. Der det blir inngått to separate avtalar med same seljar for tomta og bygget, fell heile avtaleforholdet inn under bustadoppføringslova. Dersom byggjekontrakten blir inngått med ein annan enn tomteseljar, oppstår det i praksis – slik Kredittilsynet ser det – eit spørsmål om oppsplittinga er eit proforma arrangement. 

3. Forholdet til eigedomsmeklingslova

a) Generelt

Tilrettelegging av avtaleforhold som strir mot ufråvikeleg kontraktslovgiving, vil òg vere i strid med kravet i eigedomsmeklingslova § 6-3 om god meklarskikk.

Etter Kredittilsynet si vurdering medfører ei oppsplitting av eigedomshandelen med ulik avtale for tomtekjøpet og bustadoppføringa ulemper for kjøpar, og oppsplittinga overfører i realiteten ein stor del av den økonomiske risikoen for gjennomføringa av prosjektet frå seljar til kjøpar. Hvis entreprenøren går konkurs undervegs i byggjeprosessen, vil kjøpar berre ha sikkerheit i tomteverdien og eventuelt verdien av det som er tilført tomta. Prisforholdet mellom tomta og byggjekontrakten vil dermed vere av vesentleg betydning for kjøpar. Dersom det viser seg at kjøpar har betalt forholdsmessig for høgt vederlag for tomta, vil verdien på dei arbeida som er utført på tomta vere tilsvarande mindre i forhold til kostnadene til kjøparen ved å få ferdigstilt bustaden av ein ny entreprenør.
 
Meklar kan formidle tomt med byggjeklausul etter avhendingslova dersom tomteseljar og personen som skal stå for oppføringa av bustaden ikkje er same person, og meklar elles vurderer at den aktuelle situasjonen er i samsvar med reglane i bustadoppføringslova, jf. punkt 2. Ved slik formidling blir opplysnings- og rådgivingsplikta til meklaren utvida, jf. punkt c) under.

b) Formidling av byggjekontrakt aleine

Formidling av byggjekontrakten aleine etter bustadoppføringslova § 1 bokstav a vil som utgangspunkt falle utanfor eigedomsmeklingslova fordi transaksjonen ikkje omfattar fast eigedom, jf. eigedomsmeklingslova § 1-2 andre ledd nr. 1. Formidling vil i så fall ikkje vere omfatta av den sikkerheiten som eigedomsmeklingsføretaket har stilt. Dette fører etter Kredittilsynet si oppfatning til at bustadkjøparar får falsk tryggleik, og er derfor ”egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet”, jf. eigedomsmeklingslova § 5-1. Eigedomsmeklingsføretak kan derfor ikkje påta seg oppdrag som går ut på å formidle byggjekontrakt når formidlinga fell utanfor eigedomsmeklingslova sitt bruksområde. Dette inneber at meklar ikkje kan yte byggteknisk rådgiving, bistå i kontraktsutforminga eller vere involvert i samband med utveksling av ytingar under byggjekontrakten. Betaling for oppføring av bustaden kan med andre ord ikkje skje gjennom eigedomsmeklingsføretaket.

Ved oppdrag som omfattar både formidling av tomt og byggjekontrakt til forbrukarar, kan eigedomsmeklingsføretaket normalt berre gjennomføre dette som ordinær formidling etter bustadoppføringslova, jf. § 1 bokstav b.

c) Formidling av tomt med byggjeklausul

Ved formidling av tomt med byggjeklausul etter avhendingslova må det gå klart fram av markedsføringa, det vil seie i overskrifter i annonsar, sentralt i salsoppgåve m.m., at det dreier seg om tomtesal og ikkje bustadsal.

Vidare skal kjøparen før det blir inngått bindande avtale motta skriftlege opplysningar som minimum omfattar følgjande:

• Forklaring (samandrag) av dei sentrale pliktene for kjøpar under byggjeklausulen (det vil seie alle forhold av betydning for handelen) med tilvisingar til byggjekontrakten som må følgje med salsoppgåva.
• At byggjekontrakten ikkje er ein del av oppdraget til meklaren, at meklar ikkje har noko ansvar for oppgjeret av byggjekontrakten, og at innbetalingar som er knytte til kontrakten skjer direkte til utbyggjar.
• At meklar ikkje har noko ansvar for å følgje opp utbyggjaren sine garantistillingar i medhold av bustadoppføringslova § 12 og eventuelt 47 og at kjøpar sjølv må innhente desse.

Kredittilsynet vil understreke at det er viktig at slike opplysningar blir formulert tydeleg i salsoppgåva.

Meklaren si omsorgsplikt overfor kjøpar innber at han/ho må gi kjøpar relevant rådgiving om forskjellen i risiko ved kjøp av tomt med byggjeklausul etter avhendingslova jamført med inngåing av ein samla avtale om ny bustad, jf. punkt 3 a). I denne samanhengen er det særleg viktig at kjøpar veit korleis han/ho kan ta stilling til verdien av tomta uavhengig av den framtidige bustadoppføringa før handelen blir inngått. Etter Kredittilsynet si vurdering er opplysningane som er knytte til risiko så grunnleggjande at dette må bli gitt skriftleg.

Det er òg viktig at meklaren i rådgivinga si til partane er merksam på reglane i bustadoppføringslova §§ 20 andre ledd og 34 tredje og fjerde ledd som gir kjøparen rett til å heve avtalen om kjøp av tomt dersom vedkommande har rett til å heve byggjeavtalen på grunn av forseinking eller manglar. Vidare kan forbrukaren heve byggjeavtalen dersom avtalen om kjøp av tomt blir heva på grunn av misleghald frå tomteseljaren si side. Ved heving av avtalane kan forbrukaren krevje at hevingsoppgjeret skjer ved at kvar av partane si plikt til å oppfylle avtalen fell bort, og at kvar av partane får tilbake det dei har ytt. 

Kredittilsynet meiner at meklarføretak som formidlar tomt med byggjeklausul òg bør avklare rutinar og retningsliner for slik formidling med dei som stiller sikkerheit.

Ved gjennomføring av tomtehandelen må meklar på vanleg måte sjå til at føresetnadene for betaling som er stilte av kjøparen eller kjøparen sin långivar er oppfylte før kjøpesummen blir overført. Kravet til sikker utveksling av ytingane inneber normalt at ingen delar av kjøpesummen kan bli betalt ut til tomteseljaren før kjøparen har fått heimel til tomta fri for pengeheftingar til seljaren.

Eirik Bunæs

Wilhelm Mohn Grøstad