Henvendelser vedrørende regelverket for eiendomsmegling
Brev
Publisert: 1. desember 2015
Sist publisert: 21. mars 2018
Finansdepartementet
Postboks 8008 Dep
0030 OSLO
VÅR REFERANSE |
DERES REFERANSE |
DATO |
Henvendelser
Henvendelser vedrørende regelverket for eiendomsmegling
Finanstilsynet viser til Finansdepartementets brev av 13. og 21. august 2015. Departementet ber for det første om Finanstilsynets vurdering av behovet for endringer i reglene om dokumentasjon av budgivningen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Departementet ber også Finanstilsynet vurdere forslag fra Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund til endringer i lov og forskrift om eiendomsmegling, og eventuelt utarbeide utkast til høringsnotat med forslag til regelendringer. Videre vises det til brev fra Finansdepartementet av 31. august 2015 med spørsmål om det er grunn til å endre kravet til oppbevaringstid i eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 tredje ledd.
Dokumentasjon av budrunder
Reglene i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 om at budgivningen skal dokumenteres trådte i kraft 1. januar 2014. Hovedhensynet bak reglene er å sikre notoritet rundt avtaleinngåelsen mellom kjøper og selger og derigjennom legge til rette for sikker, ordnet og effektiv eiendomshandel ved bruk av mellommann, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1.
Reglene har nå virket i omtrent halvannet år. I løpet av høsten 2014 og våren 2015 har Finanstilsynet gjennomført totalt elleve kontaktmøter med de største eiendomsmeglingsforetakene og ‑kjedene i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Bransjens erfaringer med reglene om dokumentasjon av budgivningen har vært ett av temaene i disse kontaktmøtene, i tillegg til at det er et viktig tema i Finanstilsynets ordinære tilsynsvirksomhet.
Finanstilsynets hovedinntrykk er at reglene om dokumentasjon av budrunden fungerer tilfredsstillende. Økt notoritet rundt budgivningen synes å ha medført en betydelig nedgang i antall klager med påstander om feilaktig/ufullstendig informasjon om konkurrerende bud eller om fiktive bud fra selger eller megler. Reglene må på denne bakgrunn sies å ha fungert etter sin hensikt.
Bransjen har imidlertid gitt uttrykk for at reglene har budt på visse utfordringer. Enkelte eiendomsmeglingsforetak har tatt til orde for at dokumentasjonen av budgivningen burde kunne skje i form av lydopptak, noe som også ble tatt opp av enkelte høringsinstanser da forskriftsforslaget ble sendt på høring i 2013. En del foretak har gitt uttrykk for at det kan være utfordrende å håndtere budrunden der det er mange budgivere og budene kommer inn på mange ulike skriftlige plattformer (brev, e-post, SMS, telefaks mv). Videre har bransjen pekt på at det i avslutningen av budrunden, hvor det ofte er korte akseptfrister, kan være utfordrende å rekke å innhente selgers skriftlige aksept av bud i tide. Til sist hevder mange eiendomsmeglingsforetak å ha opplevd at bud som har blitt sendt fra budgiver per SMS har blitt forsinket eller ikke kommet frem til megler i det hele tatt på grunn av problemer med mobilnettet.
Finanstilsynet har inntrykk av at enkelte av disse utfordringene skyldes at det har tatt noe tid å tilpasse seg et nytt regelverk, herunder å finne gode, effektive og praktikable arbeidsrutiner. Leverandører av programvare til eiendomsmeglingsbransjen har utviklet verktøy som megleren kan bruke i budgivningen, og disse synes å bidra til å få slike rutiner på plass. Gode rutiner kan riktignok ikke forhindre at bud sendt per SMS blir forsinket eller ikke kommer frem. I en budrunde vil megler normalt ha vært i telefonisk kontakt med interessenter før inngivelse av bud, slik at han vet at et skriftlig bud er på vei, og kan «etterlyse» budet dersom det ikke kommer inn skriftlig til forventet tid. Utfordringene med forsinkede SMS-er har derfor så langt i liten grad medført tap for partene i de eiendomshandlene det gjelder.
Reglene om dokumentasjon av budgivningen synes, som nevnt, å ha fungert etter sin hensikt. Reglene har medført visse utfordringer, men en del av disse har blitt håndtert og løst av bransjen etter hvert. Forsinkede bud / bud som ikke kommer frem kan fremdeles være utfordrende. Tilsvarende gjelder problemer med å innhente selgers skriftlige aksept rettidig. Etter Finanstilsynets vurdering er utfordringene imidlertid ikke av en slik art og et slikt omfang at det er behov for endringer i regelverket på nåværende tidspunkt.
Forslag fra Eiendom Norge til endringer i lov og forskrift om eiendomsmegling
Eiendom Norge har i notat av 29. april 2015 utarbeidet forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften. Norges Eiendomsmeglerforbund har i brev av 12. mai 2015 også fremmet forslag til endringer i eiendomsmeglingsregelverket. Forslagene er for en stor del overlappende. Finanstilsynet er bedt om å vurdere om noen av forslagene bør følges opp, og eventuelt utarbeide utkast til høringsnotat med forslag til regelendringer.
Bransjen foreslår en rekke endringer i både lov og forskrift. Forslaget omfatter totalt 27 enkeltforslag som berører 28 lov- eller forskriftsbestemmelser.
Enkelte forslag til endringer er dyptgripende og forutsetter grundige vurderinger. Eksempler på dette er endring av kravene til dokumentasjon av budrunden, overføring av ansvaret for klientmidlene fra foretakets fagansvarlige til foretakets styre, endringer i arbeidsfordelingen mellom meglere og medhjelpere, samt adgang for eiendomsmeglingsforetak til å innhente politiattest for enkelte ansatte.
Det er riktignok noen av forslagene som er av begrenset omfang og som ikke er av prinsipiell art. Dette gjelder for eksempel forslag om endring fra søknadsordning til meldingsordning ved opprettelse av filial, forenklet tittelbruk og fjerning av plikten til å skrive regning for medgått tid der det er avtalt fastpris eller provisjon. Isolert sett kunne disse forslagene ha vært sendt på høring uten en større forutgående utredning.
Samlet sett innebærer forslagene fra de to bransjeorganisasjonene imidlertid en omfattende revisjon av dagens eiendomsmeglingsregelverk. Etter Finanstilsynets vurdering er det lite hensiktsmessig å igangsette et så vidt omfattende revisjonsarbeid uten å vurdere hele eiendomsmeglingsregelverket samlet. Det er heller ikke nødvendig eller hensiktsmessig å framskynde behandlingen av enkelte av næringens forslag.
Eiendomsmeglingsregelverket var gjenstand for omfattende revisjon i perioden 2004 – 2006, som resulterte i ny eiendomsmeglingslov med virkning fra 1. januar 2008. Selv om hovedinntrykket er at regelverket fungerer bra, er det flere forhold som trekker i retning av at en mer generell lovrevisjon bør vurderes. For det første vises det til behovet for en utredning av oppgjørsordningen, som Finanstilsynet tidligere har pekt på i brev til departementet. For det andre kan det reises spørsmål ved om adgangen for advokater til å drive eiendomsmegling utelukkende i kraft av sin advokatbevilling, bør videreføres. For det tredje reiser strukturelle endringer i bransjen spørsmål som bør utredes. Det er en tydelig tendens til stadig økt sentralisering og spesialisering av spesifikke elementer av meglingen. Dette reiser blant annet spørsmål knyttet til adgangen til å ta på seg bare enkelte deler av et eiendomsmeglingsoppdrag. For det fjerde bør koblingen mellom bankenes utlånsvirksomhet og eiendomsmeglingen inngå i et lovrevisjonsarbeid.
Finanstilsynet stiller seg ikke avvisende til forslagene fra Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund, men tilråder at det heller nedsettes et eget lovrevisjonsutvalg som vil kunne vurdere alle sider ved eiendomsmeglingsregelverket.
Oppbevaring av kontrakter, dokumenter og journaler
Eiendomsmeglingsforetak plikter å oppbevare alle kontrakter, journaler og dokumenter som er mottatt eller utarbeidet i forbindelse med et oppdrag i minst ti år. Bokføringslovens krav til oppbevaringstid for nærmere angitt regnskapsmateriale er redusert fra ti til fem år. Etter Finanstilsynets vurdering gir imidlertid ikke denne endringen grunn til å endre eiendomsmeglingsforskriften. Finanstilsynet legger her særlig vekt på at kjøpere og selgere vil kunne ha behov for innsyn i – og tilgang til – dokumenter som er mer enn fem år gamle dersom det oppstår tvist / reises mangelskrav i tilknytning til boligomsetning som har skjedd gjennom et eiendomsmeglingsforetak. Finanstilsynet vil dessuten kunne ha et tilsynsmessig behov for å kunne kontrollere oppdrag som er mer enn fem år gamle. Eiendomsmeglingsforetak bør derfor fremdeles ha plikt til å oppbevare kontrakter, dokumenter og journaler i minst ti år.
For Finanstilsynet
Anne Merethe Bellamy direktør |
Anne-Kari Tuv seksjonssjef |