Implementering av endringene i retningslinjene for forsvarlig boligfinansiering

Saksbehandler: Bernt Chr. Grønvold
Dir.tlf: 22 93 99 04
Vår referanse: 12/5148
Arkivkode:524
Dato:03.05.2012

Finanstilsynet innførte 1. desember 2011 ved rundskriv 29/2011 endringer i retningslinjene for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål. De opprinnelige retningslinjene ble fastsatt i rundskriv 11/2010 3. mars 2010. Endringene innebærer innstramming når det gjelder belåningsgrad for nedbetalingslån og rammelån, presisering av hvordan belåningsgrad skal beregnes, klargjøring av bestemmelsen om avdragsbetaling og fastsettelse av størrelsen på renteøkningen det skal tas høyde for ved likviditetsberegningen. Dessuten ble det tilføyd i retningslinjene at kriterier for forsvarlighetsvurderingen for lån som avviker fra hovedbestemmelsene bør fastsettes av styret i den enkelte bank.

Atten av de største bankene, herunder filialene Fokus Bank og Handelsbanken, ble bedt om å redegjøre for hvordan de hadde implementert innstrammingene i retningslinjene. Bankene ble dessuten bedt om å redegjøre for hvordan innstrammingene var kommunisert i organisasjonen og hvordan det kontrolleres at de endrede retningslinjene etterleves.

1. Innarbeidelse i interne retningslinjer

a. Normalt må lån ikke overstige 85 prosent av boligens markedsverdi
Ved rundskriv 29/2011 ble belåningsgraden for nedbetalingslån redusert fra 90 prosent til 85 prosent (punkt 4 i retningslinjene).

Av svarene fra bankene fremgår det at alle bankene som på forhånd hadde en belåningsgrad for nedbetalingslån på 90 prosent, hadde endret grensen til 85 prosent.

Av enkelte bankers svar fremkom det imidlertid at tilleggssikkerhet hensyntas ved beregning av belåningsgrad. Finanstilsynet presiserer at belåningsgrad skal beregnes ut fra verdien av hovedsikkerheten alene, jf. retningslinjenes punkt 3.

Det fremkom også at lån med høyere belåningsgrad i enkelte banker ikke skal besluttes på høyere fullmaktsnivå. Finanstilsynet understreker at beslutningene ifølge retningslinjene punkt 9 skal fattes på et høyere nivå når banken finner å avvike fra sine interne retningslinjer basert på minstekravene i Finanstilsynets retningslinjer.

b. Belåningsgraden omfatter også lån med pant i boligen gitt av andre långivere
Ved endring av retningslinjene i rundskriv 29/2011 ble det presisert at belåningsgraden omfatter alle lån med pant i boligen.

Mange av bankene bekreftet at de hadde nedfelt i sine interne retningslinjer at belåningsgraden også omfatter lån med pant i boligen gitt av andre långivere. Flere banker bekreftet imidlertid ikke at etterstående pant i boligen skal hensyntas ved beregning av belåningsgraden, og enkelte banker opplyste at Start-lån holdes utenfor ved vurderingen av belåningsgraden. Finanstilsynet understreker at et viktig formål med innstrammingen av retningslinjene var å presisere at også lån gitt av andre långivere skal inngå ved vurdering av belåningsgraden.

c. Kriterier for forsvarlighetsvurderingene fastsatt av styret
I rundskriv 29/2011 er det presisert at styret bør fastsette kriterier for å ta stilling til når det er aktuelt å avvike fra hovedbestemmelsene om betjeningsevne og belåningsgrad (punkt 4 i retningslinjene).

Flere av bankene dokumenterte i sine svar at styret både hadde fastsatt kriterier for når det anses som forsvarlig å fravike hovedbestemmelsen om positiv likviditet, og kriterier for når det anses som forsvarlig å fravike hovedbestemmelsen om maksimal belåningsgrad. Enkelte banker hadde styrefastsatte kriterier for én av hovedbestemmelsene, mens andre banker hadde fastsatt felles kriterier for de to avvikssituasjonene. Enkelte banker hadde imidlertid hverken dokumentert at styret hadde behandlet kriterier for når det anses som forsvarlig å fravike hovedbestemmelsen om positiv likviditet, eller kriterier for når det anses som forsvarlig å fravike hovedbestemmelsen om maksimal belåningsgrad.

Finanstilsynet understreker at hvis bankens interne retningslinjer åpner for å innvilge lån til kunder med likviditetsunderskudd eller lån med belåningsgrad utover maksimalgrensene, bør de interne retningslinjene avklare når slike avvik fra hovedbestemmelsene anses som forsvarlig. Kriteriene for forsvarlighetsvurderingen bør fastsettes av styret. Etter Finanstilsynets vurdering er det ikke de samme forholdene som er relevante ved vurdering av om det er forsvarlig å fravike hovedbestemmelsen om positiv likviditet og hovedbestemmelsen om maksimal belåningsgrad.  Finanstilsynet anbefaler derfor at det etableres separate forsvarlighetskriterier for betjeningsevne og belåningsgrad.

Krav til kundenes betjeningsevne er et grunnleggende element i retningslinjene, og forsvarlighetskriteriene må ta utgangspunkt i at lån ikke bør innvilges dersom låntaker har et beregnet likviditetsunderskudd (hensyntatt renteøkning). Finanstilsynet vil understreke at det er nødvendig at betjeningsevnen er god, selv om låntaker kan stille tilleggssikkerhet eller kausjon.

Forsvarlighetsvurderingen av lån med belåningsgrad over 85 prosent bør etter Finanstilsynets vurdering ta utgangspunkt i om det kan dokumenteres at betjeningsevnen utvilsomt er god, jf. punkt 4 i retningslinjene.

Kartleggingen viste at styrevedtaket i enkelte banker ikke angir kriteriene for utfallet av behandlingen, men i stedet definerer hvilken behandlingsmåte (prosess) avvikssaker skal underlegges. Etter Finanstilsynets vurdering er formålet med å fastsette forsvarlighetskriterier å tydeliggjøre hvilke forhold som kan gjøre det forsvarlig å avvike fra hovedbestemmelsene. Krav til saksbehandlingsprosessen anses derfor ikke i seg selv å dekke behovet for forsvarlighetskriterier.

d. Lån som overstiger 70 prosent av boligens verdi, bør normalt etableres med betaling av avdrag fra første termin
I rundskriv 29/2011 er det fastsatt at belåningsgradsgrensen for lån som normalt bør etableres med avdrag fra første termin er 70 prosent (punkt 5 i retningslinjene).

Flertallet av bankene har bekreftet at det er fastsatt internt krav om nedbetaling for lån som overstiger 70 prosent belåningsgrad. Enkelte av de beskrevne avdragsprofilene medfører imidlertid at det kan gis lån med belåningsgrad utover 70 prosent med moderate avdrag. Finanstilsynet vil understreke at formålet med avdrag er å opparbeide en mer betryggende sikkerhetsbuffer.

e. Rammekreditter bør normalt ikke overstige 70 prosent av boligens markedsverdi
Ved rundskriv 29/2011 ble belåningsgradsgrensen for rammekreditter endret fra 75 prosent til 70 prosent (punkt 7 i retningslinjene). 

Alle bankene unntatt en bekreftet at den interne grensen for belåningsgrad for rammelån er redusert til 70 prosent.

f. Banken må ta høyde for at renten kan øke med minst 5 prosentpoeng
I rundskriv 29/2011 ble det fastsatt at renteøkningen bankene må ta høyde for ved vurderingen av betjeningsevnen og eventuell bruk av reglene om frarådning, minst skal være 5 prosentpoeng. 

Alle bankene har bekreftet at likviditetsberegningen nå inkluderer et rentepåslag på 5 prosentpoeng.

2. Øvrige forhold

I tillegg til å redegjøre for implementeringen av de nye retningslinjene, ble bankene i undersøkelsen bedt om å redegjøre for hvordan endringene er kommunisert i organisasjonen og hvordan det kontrolleres at de endrede retningslinjene etterleves.

a. Intern kommunikasjon av innstrammingene
Ved vurderingen av hvordan innstrammingene er kommunisert internt, er det lagt vekt på om banken hadde sendt melding til samtlige kundebehandlere (ved sirkulære, intranett, epost eller lignende) og om bankens interne rutineverk var oppdatert. Dette kriteriet er oppfylt av alle banker.

b. Kontroll av etterlevelsen
Alle bankene omtalte ulike kontrolltiltak. Stikkprøvetaking ble eksplisitt omtalt i svarene fra flertallet av bankene. I tillegg forutsetter retningslinjenes krav om kvartalsvis styrerapportering at det foretas avviksrapportering basert på uttrekk, og retningslinjene forutsetter at avvikende kredittsaker behandles på høyere nivå.

3. Oppfølging

Finanstilsynet forventer at bankene tilpasser sine interne retningslinjer til endringene i retningslinjene for forsvarlig boligfinansiering offentliggjort i rundskriv 29/2011. Som oppfølging av den gjennomførte kartleggingen, vil det derfor bli sendt ut brev til de bankene som ikke anses å ha dokumentert at endringene er tilfredsstillende implementert. Øvrige banker gjøres kjent med Finanstilsynets presiseringer ved at dette brevet legges ut på Finanstilsynets internettside.

Som ledd i å kartlegge den faktiske etterlevelsen av retningslinjene, vil det bli gjennomført et tematilsyn i et utvalg større banker i 2. kvartal 2012. Dessuten er bankenes interne retningslinjer for boligfinansiering og faktiske etterlevelse tema ved generelle stedlige tilsyn. I tillegg vil Finanstilsynet gjennomføre den årlige boliglånsundersøkelsen av et utvalg lånesaker i de største bankene.

Med hilsen
Finanstilsynet

Emil Steffensen
direktør finans- og forsikringstilsyn

Per Jostein Brekke
seksjonssjef

Kontaktpersoner:
Seniorrådgiver Anders Hole
Tlf. 22 93 97 72, e-post anders.hole@finanstilsynet.no
Seniorrådgiver Bernt Christian Grønvold
Tlf. 22 93 99 04, e-post bernt.christian.gronvold@finanstilsynet.no