Tolkningsuttalelse vedrørende problemstillinger i forbindelse med obligatorisk etterutdanning for advokater tilknyttet eiendomsmeglingsvirksomhet
Brev
Publisert: 6. mai 2011
Sist endret: 12. mars 2019
Advokatfirma Mettevoll AS
Johan Arnt Mettevoll
Kirkeveien 1
1400 SKI
29.04.2011
Saksbehandler: Oda Stensrud
Vår referanse: 11/4025
Det vises til Deres henvendelse av 5. april 2011 vedrørende noen problemstillinger i forbindelse med etterutdanningskravet for eiendomsmeglere, herunder spesielt for advokater med tilknytning til eiendomsmeglingsvirksomhet. Slik Finanstilsynet ser det, er det i hovedsak tre problemstillinger som fremstilles i henvendelsen. Finanstilsynets synspunkter til disse vil redegjøres for i det videre.
Kravet til etterutdanning for advokater
Etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 1 kan personer med advokatbevilling drive eiendomsmegling dersom det er stilt sikkerhet i medhold av eiendomsmeglingsvirksomheten, jf. §2-7. I henhold til eiendomsmeglingsloven § 4-6 jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-10, skal advokater som er engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet, kunne dokumentere 15 timers etterutdanning i løpet av de to foregående kalenderår.
Det etterspørres i Deres henvendelse hvorvidt sikkerhetsstillelsen i seg selv kvalifiserer til å være “engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet”, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-10, eller om det er et vilkår om at det faktisk utøves eiendomsmeglingsvirksomhet av et visst omfang før plikten til å gjennomføre etterutdanning trer inn.
Finanstilsynet har i rundskriv 16/2010 lagt til grunn at kravet til etterutdanning som hovedregel gjelder ved sammenhengende engasjement i eiendomsmeglingsvirksomhet i to år. Ved lengre tids fravær – f.eks. i forbindelse med fødselspermisjon eller lignende – vil ny toårsperiode starte opp igjen når vedkommende kommer tilbake til arbeidet. Det er ved disse tilfellene imidlertid forutsatt at fraværet må være av en varighet på minst seks sammenhengende måneder for at engasjementet må anses avbrutt. Finanstilsynet finner det hensiktsmessig å legge en tilsvarende vurdering til grunn for advokater som er registrert med sikkerhetsstillelse for eiendomsmeglingsvirksomhet. Således vil etterutdanningskravet ikke direkte knytte seg til advokatens sikkerhetsstillelse isolert sett, men selve engasjementet og arbeidet som faktisk utføres. Imidlertid vil Finanstilsynet som utgangspunkt legge til grunn at advokater som er registrert med sikkerhetsstillelse for eiendomsmegling også er engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet. Deretter vil blant annet omsetningstallene som årlig rapporteres til Finanstilsynet være et sentralt moment i vurderingen av omfanget av advokatens engasjement i eiendomsmeglingsvirksomhet.
Videre ser Finanstilsynet at det kan oppstå problemer i forhold til hvilken tilknytning advokater har til eiendomsmeglingsvirksomhet, utover rene meglingsoppdrag de selv utfører og innrapporterer, og hvorvidt tilknytningen som sådan kvalifiserer til å være engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet i lovens forstand. Ved grensetilfeller må spørsmålet avgjøres opp mot etterutdanningskravets formål om å øke den fagmessige kvaliteten på eiendomsmeglingstjenesten. Eksempelvis vil det for advokater som innehar en rolle som styremedlem i eiendomsmeglingsforetak kun gjelde et krav til etterutdanning der vedkommende er “arbeidende styremedlem”, dvs. f.eks. styremedlem i kombinasjon med å være daglig leder. Videre er det klart at der advokaten er fagansvarlig for eiendomsmeglingsforetaket, må det stilles krav til etterutdanning.
Adgangen til å benytte kurs arrangert av JUS som etterutdanning etter eiendomsmeglingsloven I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 4-10 annet ledd skal etterutdanningskursene arrangeres av en godkjent utdanningsinstitusjon, eller organisasjon som representerer enten eiendomsmeglingsforetak eller innehavere av eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse til å være ansvarlig megler etter overgangsforskriften § 5. I tillegg kan Finanstilsynet på bakgrunn av særskilt søknad godkjenne kurs fra andre arrangører, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-10 tredje ledd. Sentralt ved vurderingen av om et kurs kan godkjennes etter § 4-10 tredje ledd, er arrangørens faglige kompetanse og kursets karakter.
Videre skal kursenemnet ligge innenfor en eller flere av de følgende tre temaer, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-10 annet ledd jf. § 4-2:
- De lovbestemmelser og forskrifter som en utøver av eiendomsmegleryrket berøres av
- Eiendomsmegling i praksis og dokumentbehandling
- Regnskapslære, økonomi og oppgjør ved omsetning av rettigheter i fast eiendom, herunder behandling av klientmidler
JUS (Juristenes utdanningssenter) er en selveiende ideell forening med Norges Juristforbund og Advokatforeningen som medlemmer. JUS har som formål og oppgave å tilby sine medlemmer etter- og videreutdanning. Advokatforeningens godkjenningsutvalg for etterutdanning godkjenner automatisk kurs for advokater som er arrangert av JUS som etterutdanning for advokater.
Finanstilsynet legger til grunn at JUS er en organisasjon som representerer advokater, også i sammenheng med advokatenes rolle som eiendomsmeglere. JUS er dermed å anse som arrangør i medhold av eiendomsmeglingsforskriften § 4-10 annet ledd på lik linje med rene bransjeorganisasjoner for eiendomsmeglere. Imidlertid arrangerer JUS kurs innenfor en rekke emner som ikke er relevant som etterutdanning for eiendomsmeglere. Både JUS og de øvrige bransjeorganisasjonene som etter eiendomsmeglingsforskriften § 4-10 annet ledd er gitt selvstendig kompetanse til å vurdere gyldigheten av sine etterutdanningskurs kan i tvilstilfeller forhåndsavklare med Finanstilsynet om temaet ligger innenfor det som er relevant i henhold til regelverket. Det bemerkes imidlertid at det offentligrettslige ansvaret for å gjennomgå obligatorisk etterutdanning ligger på den enkelte yrkesutøver (kursdeltager), herunder også ansvaret for etterutdanningstimene som skal dokumenteres etter eiendomsmeglingsregelverket ligger innenfor det som er relevante temaer.
Til orientering vil kopi av dette brev sendes til JUS.
Formelle krav til dokumentasjon av etterutdanningen
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 4-11 at etterutdanningen må kunne dokumenteres fra og med det tredje året etter at vedkommendes engasjement i eiendomsmeglingsvirksomheten ble påbegynt. Etter bestemmelsens annet ledd skal dokumentasjonen minimum angi navn på kursarrangør, emneområde, kort beskrivelse av kursets innhold og kursdato og varighet (antall kurstimer). Formkravene til dokumentasjonen etter eiendomsmeglingsforskriften § 4-11 er den samme for både de arrangørene som er gitt selvstendig kompetanse til å vurdere gyldigheten av sine kurs, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-10 annet ledd og de som søker Finanstilsynet om godkjenning av kurs etter bestemmelsens tredje ledd. Det er den enkelte yrkesutøvers ansvar å påse at dokumentasjonen oppfyller disse kravene, og at den kan fremskaffes ved Finanstilsynets etterkontroll. Finanstilsynet legger til grunn at kursarrangørene - eventuelt på anmodning fra kursdeltagere - vil kunne legge til rette for at deltagerne mottar dokumentasjon som oppfyller kravet i eiendomsmeglingsforskriften § 4-11. Det bemerkes for ordens skyld at en elektronisk utskrift som inneholder de påkrevde opplysningene vil være tilstrekkelig.
For Finanstilsynet
Wilhelm Mohn Grøstad
seksjonssjef Oda Stensrud
førstekonsulent
Kopi:
Juristenes Utdanningssenter
Kr. Augustsgt. 9
0164 OSLO