Kontroll av finansiell rapportering Faktor Eiendom ASA

Rudskogen Næringspark
1890 Rakkestad

Saksbehandler: Tine Svae og Anne Marie Romsaas
Dir. tlf.: 22 93 97 84/22 93 98 87
Vår referanse: 10/7244
Arkivkode: 732
Dato: 13.04.2011

1. Innledning
Finanstilsynet har gjennomgått enkelte regnskapsmessige forhold ved den finansielle rapporteringen til Faktor Eiendom ASA (Faktor), jf verdipapirhandelloven (”vphl”) § 15-1 tredje ledd. Det vises til tidligere korrespondanse og møter, senest foretakets svarbrev av 29. mars 2011, samt møte 28. mars 2011.

Nedenfor følger en oppsummering av forholdene kontrollen har omfattet. Punkt 2 omhandler inntektsføring i prosjekter hvor tomter kjøpes opp og klargjøres for oppføring av borettslag. Tomten selges til et borettslag før byggingen av boligene starter. Faktor har inntektsført hele fortjenesten på prosjektet på det tidspunktet tomten selges. Etter Finanstilsynets vurdering har ikke risiko og kontroll gått over på kjøper når tomten selges og gevinsten på prosjektet kan ikke inntektsføres på dette tidspunktet. Faktor har opplyst at de vil endre regnskapsføringen vedrørende tomtesalg i årsregnskapet for 2010 i samsvar med IAS 8. Finanstilsynet tar dette til etterretning.

Punkt 3 omhandler klassifisering av gjeld, punkt 4 omhandler leasing og punkt 5 omhandler enkelte mangler i noteopplysninger knyttet til finansielle instrumenter.

Saken anses med dette som avsluttet.

2. Inntektsføring ved salg av tomt til borettslag
Faktor driver blant annet med eiendomsutvikling hvor de kjøper opp tomter for oppføring av leilighetskomplekser. Et konsept er å identifisere og kjøpe opp tomteområder og klargjøre dem for oppføring av borettslag. Tomten selges til borettslaget før byggingen starter. Borettslaget er formelt byggherre, men Faktor stiller omfattende garantier. Faktor har inntektsført hele fortjenesten i prosjektet på tidspunkt for salg av tomten til borettslaget. Finanstilsynet har stilt spørsmål ved inntektsføringen.

Nedenfor gis det en beskrivelse av borettslagskonseptet generelt. Finanstilsynet har sett nærmere på ett borettslag, Hindtåsen borettslag. Dette beskrives i punkt 2.2.

2.1 Generelt om borettslagskonseptet
Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), jf. burettslagslova § 1-1. Borettslaget er et eget rettssubjekt på samme måte som et aksjeselskap. I borettslag er det laget som har eiendomsretten til den faste eiendommen. Andelseierne eier bare indirekte sin egen bolig ved at de eier en andel i borettslaget og har rett og plikt til å bruke den boligen som andelen er knyttet til. Andelseierne innbetaler et innskudd til borettslaget som sammen med andel av fellesgjeld er kjøpesummen for andelen.

Konseptet til Faktor er å utvikle en plan for utvikling av et leilighetskompleks på et tomteområde som foretaket eier. Når Faktor har et prosjekt som de mener kan realiseres blir nødvendige tillatelser, tegninger og lignende anskaffet/utviklet. Det blir deretter opprettet et borettslag hvor Faktor tegner seg for alle andelene. Det skjer ingen betaling på dette tidspunktet. Faktor markedsfører og selger deretter andelene. Når det er inngått kontrakt om kjøp av et tilstrekkelig antall andeler, kontaktes banken for finansiering. Med tilstrekkelig antall menes her det antall som må selges for at banken er villig til å stille med finansiering og er vanligvis 50 %. Låneavtalen inngås mellom banken og borettslaget, med Faktor som kausjonist. Dersom banken stiller med byggelån blir tomten, eller festeretten til tomten, solgt fra Faktor til borettslaget, og byggeprosessen starter. Det blir videre inngått avtale mellom borettslaget og entreprenør om totalentreprise. Borettslaget er byggherre, og det er styret i borettslaget som foretar eventuelle beslutninger og endringer som avviker fra opprinnelig plan. Faktor er forretningsfører, og skal i utgangspunktet kun følge opp allerede inngåtte avtaler og håndtere mindre endringer.

Inntekter regnskapsføres i henhold til IAS 18 Driftsinntekter, ved at inntektsføring skjer når eiendomsretten til tomten overføres til borettslaget. Prisen på tomten er differansen mellom avtalt kjøpspris (innskudd + fellesgjeld) for ferdige boenheter og de resterende beregnede kostnader i prosjektet og beregnes som følger:

     Innskudd fra andelshavere (kontantvederlag av kjøpesummen)
+ finansiering fra bank (fellesgjeld)
- vederlag til entreprenør og andre kostnader
= Prisen på tomten

Dette betyr at hele gevinsten på prosjektet tas til inntekt idet tomten selges til borettslaget.

Ved inngåelse av kjøpekontrakt betaler andelshaverne et forskudd til Faktor som settes inn på sperret konto, eventuelt kan de stille bankgaranti. Ved ferdigstillelse av boenhetene, betaler andelshaverne resten av innskuddet til Faktor. De andelene som ikke er solgt på tidspunkt for ferdigstillelse, har Faktor forpliktet seg til å betale for. Innskuddet for alle andelene overføres borettslaget ved ferdigstillelse. Faktor har klassifisert sine andeler (usolgte enheter) som ”Andeler i borettslag” og regnskapsfører disse etter IAS 2 Beholdninger hvor kostprisen tilsvarer innskuddet.

Når borettslaget er opprettet, utnevner Faktor styremedlemmene. Det er som regel tre styremedlemmer, hvorav ett medlem er Faktors representant. De to andre er profesjonelle styremedlemmer som i utgangspunktet er uavhengig av Faktor. Disse styremedlemmene er ofte styremedlemmer i flere av borettslagene som Faktor har prosjektert. Andre andelshavere har ikke stemmerett for sin andel før innskuddet er innbetalt. Dette skjer vanligvis i forbindelse med ferdigstillelse. Disse andelshaverne har ikke anledning til å sitte i styret i byggeperioden. Når prosjektet er ferdigstilt og leilighetene overdratt til andelshaverne, velges et nytt styre blant andelshaverne. Fra dette tidspunktet kan ikke Faktor stemme for mer enn én andel selv om de har flere andeler, jf. burettslagslova § 7-10.

Faktor avgir en fulltegningsgaranti og en prisgaranti overfor borettslaget. Fulltegningsgarantien garanterer at borettslaget blir fulltegnet. Faktor gjør dette ved at de tegner seg for de usolgte andelene og betaler husleie (fellesutgifter) knyttet til disse andelene. Prisgarantien garanterer at borettslaget ikke får høyere kostnader i byggeperioden enn det som er forespeilet. Dette vil si at Faktor tar eventuelle tilleggskostnader i prosjektet for egen regning. Dersom for eksempel entreprenøren i prosjektet skulle komme med krav om ekstra kompensasjon for sitt arbeid, eller om renten skulle øke i byggeperioden slik at byggelånsrentene blir større enn forutsatt, tar Faktor risikoen for disse kostnadene frem til levering av boligene.

2.2 Hindtåsen borettslag
Tomten til Hindtåsen borettslag ble solgt fra Faktor til borettslaget i 2007. Faktor regnskapsførte salgsinntekter på kr. 39 millioner samme år. Kostpris på tomten var kr. 23 millioner. I årene 2008 og 2009 er byggeprosjektet ikke regnskapsført i Faktors balanse, men ved ferdigstillelse av prosjektet i 2010, er usolgte andeler innregnet i Faktors balanse.

I avtalen om overdragelse av festeretten til tomten mellom Hindtåsen borettslag og Faktor er ”Kalkyle borettslag” vedlagt. Her fremgår totalkostnaden for prosjektet spesifisert på tomt, entrepriser, byggeledelse v/Faktor, tilrettelegging v/Faktor, eventuelt og byggelånskostnader. Faktor garanterer i avtalen med borettslaget for alle poster i denne kalkylen, slik at overskridelser i henhold til kalkylen dekkes av Faktor og besparelser i henhold til kalkylen godskrives Faktor.

Kjøpekontrakten er mellom Faktor og kjøper av andelen. Det følger av kontrakten at kjøpers overtakelse av andelen ikke vil finne sted før kjøper har innbetalt kontantvederlaget av kjøpesummen pluss omkostninger, og at kjøper heller ikke vil bli registrert som ny eier i grunnboken før betaling har funnet sted. Videre fremgår det at Faktor skal stille garantier som tilfredsstiller de krav som er nevnt i bustadoppføringslovens § 12. Denne bestemmelsen angir at ”Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen” (vår understrekning). Garantien gjelder blant annet reklamasjoner og skal dekke en sum som svarer til 3 prosent av kjøpesummen. Garantien gjelder i to år etter overtakelse.

Per 31. desember 2009 var det 45 usolgte leiligheter i Hindtåsen borettslag av totalt 56.

2.3 Foretakets vurdering
Foretakets opprinnelige vurdering var at risiko og kontroll knyttet til tomten ble overført til Hindtåsen borettslag på det tidspunktet tomten ble solgt til borettslaget. Foretaket var av den oppfatning at alle vilkårene i IAS 18.14 var oppfylt.

I henhold til IAS 18.14 skal driftsinntekter fra varesalg innregnes når samtlige av vilkårene nedenfor er oppfylt:
a) foretaket har overført betydelige risikoer og fordeler ved eierskapet til kjøperen,
b) foretaket står ikke lenger for den løpende forvaltningen som vanligvis forbindes med eierskap, og har heller ikke faktisk kontroll over de solgte varene,
c) inntektsbeløpet kan måles på en pålitelig måte,
d) det er sannsynlig at de økonomiske fordelene knyttet til transaksjonen vil tilflyte foretaket,
e) utgiftene som er påløpt eller vil påløpe i forbindelse med transaksjonen, kan måles på en pålitelig måte.

Faktors opprinnelige vurderinger var følgende:

a) Vurdering av risiko
Varen som i dette tilfelle selges er en byggeklar tomt med tilhørende tegninger og avtaler for å kunne realisere planene for tomten. Risikoen og avkastningen overføres til kjøper på avtaletidspunktet. Faktor beholder en indirekte eierandel via usolgte andeler i borettslaget. Risikoen som Faktor sitter med etter transaksjonen er knyttet til verdiutviklingen på andelen.

Faktor kausjonerer for byggelån for borettslaget, noe som følger som en plikt i henhold til borettslagsloven. Kausjonen ansees ikke å være til hinder for risikoovergang, da innskuddene fra andelshaverne ansees å dekke all sannsynlig risiko.

b) Vurdering av kontroll
Etter overføring av tomten til borettslaget er det borettslaget, representert ved styret, som står som byggherre. Som følge av sin rolle som utvikler har Faktor fortsatt en rolle i prosessen, men denne er begrenset til å følge opp allerede inngåtte avtaler. Den løpende forvaltningen som forbindes med eierskap er det styret i borettslaget som besørger. Det vil si at alle beslutninger og endringer som avviker fra den opprinnelige planen vil bli foretatt av styret. Mindre endringer som følge av regelendringer kan håndteres av Faktor.

c) Pålitelig måling av inntekten
I forbindelse med avtalen vedrørende salg av tomten fra Faktor til borettslaget fastsettes inntekten for Faktor. Kriteriet for pålitelig måling av inntekt anses å være tilfredsstilt.

d) Oppgjør
Faktor mottar betaling fra borettslaget. Denne kan være fordelt på ulike delbetalinger. Sannsynligheten for at Faktor skal få oppgjør er svært høy, som følge av at prosjektet vil bli gjennomført. Betaling til Faktor er inkludert i finansieringsplanen.

e) Pålitelig måling av kostnader
De største utgiftene som Faktor påføres er knyttet til anskaffelse av tomt og utvikling av konseptet. Disse kostnadene er allerede påløpt ved gjennomføringen av transaksjonen og kan derfor måles pålitelig.

Faktors oppfatning var at vilkårene c), d) og e) var oppfylt. Når det gjaldt vilkår a) har Faktor anført at det kan være rom for vurdering av om en tilstrekkelig andel av risikoen er overført. Siden det som overføres er en tomt, samtidig som den eventuelle risikoen som Faktor sitter igjen med er knyttet til en andel i et borettslag, mente foretaket at risikoen knyttet til eierskapet av tomten var overført. Når det gjaldt vilkår b) så foretaket at det også her kunne være rom for vurdering av om kontrollen er overført. Faktor viste her til avtaleverket mellom Faktor og borettslaget. Hvem som har den faktiske disposisjonsretten ble også tillagt vekt. Ut fra at det eksisterer et uavhengig styre som har til ansvar å følge opp byggingen, mente foretaket at kontrollen ligger hos dette styret.

Faktor har imidlertid gjort en ny vurdering av byggeprosjektet Hindtåsen borettslag i 2010 og kommet til at det var Faktor som hadde tilnærmet all risiko og kontroll med prosjektet.

2.4 Finanstilsynets vurdering
Finanstilsynet har vurdert om tilstrekkelig risiko for prosjektet er overført til kjøperen slik at inntekt kan innregnes, jf. IAS 18.14 a), samt om Faktor har faktisk kontroll i byggeperioden, jf. IAS 18.14 b). Finanstilsynet har sett spesielt på Hindtåsen borettslag, men antar at tilsvarende gjelder for andre borettslag.

Overføring av risiko
Selv om risikoen knyttet til en tomt er forskjellig fra risikoen knyttet til en andel i et borettslag, er Finanstilsynet av den oppfatning at risikoen må vurderes for prosjektet som helhet da Faktor sitter med betydelig risiko i byggeperioden. Faktor har avgitt prisgaranti i byggeperioden og selv om en del av risikoen for oppføring av bygget er overført entreprenøren gjennom en totalentreprise, sitter Faktor med risiko knyttet til om entreprenør går konkurs, rentekostnadene blir høyere enn først antatt eller det oppstår endringer som entreprenør ikke dekker gjennom totalentreprisen.

Etter Finanstilsynets vurdering er risikoen som Faktor er eksponert for i realiteten tilnærmet den samme som om de hadde ført opp prosjektet i egen regi. Dette fordi Faktor har avgitt garantier som eksponerer foretaket for risiko på samme måte som om prosjektet var i egen regi. Faktor argumenterer med at risikoen er overført en uavhengig entreprenør gjennom totalentreprisen. IAS 18 krever imidlertid at risikoen skal være overført til kjøper som her er borettslaget. Ved oppføring av boligprosjekt i egen regi kan det også være aktuelt å bruke underleverandører, uten at dette endrer regnskapsføringen. Inntektsføring av leilighetskompleks gjøres som hovedregel først når leilighetene er ferdigstilt og overlevert til kjøper i henhold til IAS 18 og IFRIC 15.

I Hindtåsen borettslag sitter Faktor med et betydelig antall andeler som ikke er solgt. Hovedregelen er at det skal være solgt mer enn 50 % av andelene før banken går inn med finansiering. Dette betyr at Faktor tar hele inntekten og prosjektfortjenesten før byggingen starter og andelen er solgt, selv om det påløper en del kostnader senere i form av husleie, eventuell nedskrivning av og tap ved salg av usolgte andeler, samt eventuelle kostnadsoverskridelser i byggeperioden.

I kjøpekontrakten med andelskjøper hvor Faktor er selger sies det at ”Selger stiller garantier som tilfredsstiller de krav som er nevnt i bustadoppføringslovens § 12”. I henhold til bustadoppføringslovens § 12 skal entreprenøren stille garanti for oppfylling av avtalen. Dette tilsier at det i realiteten er Faktor som er ansvarlig entreprenør og at andre entreprenører er underleverandører.

Faktor kausjonerer for byggelånet til borettslaget. Faktor mener at kausjonen ikke anses å være til hinder for risikoovergangen, da innskuddene fra andelshaverne anses å dekke all sannsynlig risiko. I byggeperioden har imidlertid ikke andelshaverne innbetalt sitt innskudd (utenom et forskudd som står på sperret konto). Skulle noe gå galt i byggeperioden slik at boligene ikke blir ferdigstilt/tar betydelig lengre tid/har store kostnadsoverskridelser, er Faktor ansvarlig overfor banken. Når en stor andel av leilighetene heller ikke er solgt ved ferdigstillelse, øker dette risikoen for Faktor.

Etter Finanstilsynets vurdering er ikke betydelige risikoer og fordeler ved eierskapet overført borettslaget.

Overføring av kontroll
Styret i borettslaget består vanligvis av tre styremedlemmer, hvorav et medlem er Faktors representant. De to andre er profesjonelle styremedlemmer som i utgangspunktet er uavhengig av Faktor. Disse to representantene er imidlertid styremedlemmer i flere av borettslagene som Faktor har under bygging og det kan stilles spørsmål ved deres uavhengighet. Andre andelshavere har ikke stemmerett for sin andel før innskuddet er innbetalt (noe som vanligvis skjer i forbindelse med ferdigstillelse) og får heller ikke anledning til å sitte i styret. I og med at det er Faktor som utpeker styremedlemmene, enten de er Faktors representanter eller ”eksterne styremedlemmer”, er det mye som tyder på at Faktor har den faktiske kontrollen med borettslaget.

Faktor skriver at foretaket som utbygger fortsatt har en rolle i prosessen, men at den er begrenset til å følge opp allerede inngåtte avtaler. Her er avtalen med entreprenør den viktigste avtalen. Dersom alle vesentlige avtaler er inngått før tomten selges, er det oppfølging av disse avtalene som er den viktigste oppgaven til styret. Faktor skriver videre at ”Den løpende forvaltningen som forbindes med eierskap er det styre i borettslaget som besørger. Det vil si at alle beslutninger og endringer som avviker fra den opprinnelige planen vil bli foretatt av styret.” Styret er imidlertid forpliktet, gjennom avtale med andelshaverne, til ikke å pådra seg mer kostnader enn det som fremgår av kjøpekontrakten i form av innskudd og fellesgjeld. Dette må bety at de endringer det er snakk om er mindre endringer. Faktor har garantert at den opprinnelige kalkylen ikke overskrides og Faktor har derfor en egeninteresse av å følge opp disse avtalene.

Etter Finanstilsynets vurdering er ikke den faktiske kontrollen overført til borettslaget.

2.5 Oppsummering
Etter Finanstilsynets vurdering har risiko og kontroll ikke gått over på kjøper når tomten/festeretten til tomten selges, og vilkårene for inntektsføring i IAS 18.14 er ikke oppfylt.
 
Det er Finanstilsynets oppfatning at så lenge Faktor sitter med risiko og kontroll med byggeprosjektet, må dette regnskapsføres i Faktors regnskap tilsvarende et prosjekt i egen regi. Dette betyr at alle kostnader knyttet til byggeprosjektet tas inn som varelager og at byggelånet tas inn som gjeld i Faktors balanse. Tomten som er “solgt” til borettslaget blir stående i Faktors regnskap til opprinnelig kostpris. Når byggeprosjektet er ferdig, fordeles kostprisen for prosjektet på antall andeler. Inntekten innregnes i henhold til IAS 18 og IFRIC 15 eller IAS 11 avhengig av type prosjekt. For boligprosjekter vil dette vanligvis være når prosjektet er ferdig og andelene solgt.

Finanstilsynet har konkret vurdert Hindtåsen borettslag, men har bedt foretaket vurdere de andre borettslagene som Faktor har andeler i eller som er under bygging. Feil i tidligere perioder må rettes med tilbakevirkende kraft i henhold til IAS 8 Regnskapsprinsipper, endringer i regnskapsmessige estimater og feil nr. 41 - 49. Dette innebærer også at det må gis en inngående balanse pr. 1. januar 2009 i henhold til IAS 1 Presentasjon av finansregnskap nr. 10 f). Videre har Finanstilsynet bedt foretaket om å gi korrigerte resultatregnskap for 2007 og 2008 enten i oppstillingsplanen eller i noter til årsregnskapet for 2010. Det må også gis relevante noteopplysninger knyttet til resultatregnskapene for 2007 og 2008. Andre endringer i regnskapsprinsipper, korrigering av feil eller omklassifiseringer med tilbakevirkende kraft må innarbeides i resultatregnskapene for 2007 og 2008.

Etter å ha mottatt Finanstilsynets foreløpige vurdering, har Faktor gjort en ny vurdering av regnskapsføringen av Hindtåsen borettslag og kommet til at foretaket hadde tilnærmet all risiko og kontroll med prosjektet og at vilkårene for inntektsføring ikke var oppfylt. Faktor har bekreftet at de vil gjøre en tilsvarende gjennomgang av alle borettslag som foretaket har andeler i per 1. januar 2007 eller som er under bygging på dette tidspunktet eller senere. Sammenligningstallene vil bli rettet i henhold til IAS 8. Faktor har også bekreftet at de vil gi resultatregnskap for 2007 og 2008 med relevante noter som tilleggsopplysninger.

Finanstilsynet tar dette til etterretning.

3. Klassifisering av lån
Faktor inngikk 19. juni 2008 en trekkfasilitetsavtale med sin hovedbankforbindelse (banken). Høsten 2008 var Faktor i brudd med lånevilkårene i trekkfasilitetsavtalen. Det ble inngått en endringsavtale (endringsavtale 1) med banken den 16. desember 2008 hvor de opprinnelige lånevilkårene (covenants) ble strøket, tilgjengelig låneramme ble redusert og lånene gjort avdragsfrie i hele avtaleperioden. Avtaleperioden var i følge endringsavtalen frem til det seneste tidspunktet av 31. desember 2009 og dato for gjennomføring av salget av hotelleiendommen Lindhagensplan i Stockholm, dog ikke senere enn 28. februar 2010. På dette tidspunktet skulle trekkfasilitetsavtalen refinansieres og de nye låneavtalene skal ha en avdragsfri løpetid frem til 31. desember 2012. Videre ble det nedfelt en tiltaksplan hvor Faktor forpliktet seg til å selge spesifiserte eiendeler og hvor en andel av salgsprovenyet skulle gå til å nedbetale gjelden til banken.

Faktors likviditetsproblemer forverret seg i 2009 og i april 2009 ble det inngått en restruktureringsavtale, hvor to av eierne (grundere) skulle delta i en emisjon på visse vilkår. 1. juni 2009 ble det inngått en ny endringsavtale med banken (endringsavtale 2). Her fremgår det at lånerammen under trekkfasilitetsavtalen er økt for å dekke løpende drift. Avtaleperioden ble utvidet med en måned.

I september 2009 legger Faktor frem en forespørsel til banken om bidrag til restrukturering av foretakets finansiering (handlingsplanen). En avtale signeres i oktober og gjelder til 30. september 2010. Faktor får utsettelse med å betale renter i perioden og akkumulerte renter forfaller til betaling 30. september 2010. Etter denne dato skal rentebetaling følge opprinnelig betalingsplan for de aktuelle lånene. Eventuelt manglende betaling av renter innen 30. september 2010 vil kunne påberopes av banken som grunnlag for førtidig forfall av trekkfasilitetsavtalen. En av forutsetningene i avtalen var at Faktor innen 31. mars 2010 skulle dokumentere at de på en måte som var tilfredsstillende for banken oppfyller handlingsplanen, herunder tiltak om salg av aktiva. Dersom Faktor ikke kunne dokumentere dette skulle det umiddelbart iverksettes tiltak for å styrke finansieringen, herunder forberede og foreslå emisjon i morselskapet.

Faktor oppfylte ikke handlingsplanen slik banken ønsket. Foretaket gjennomførte i april 2010 en emisjon på NOK 250 millioner og konverterte gjeld på NOK 250 millioner. Både emisjonen og gjeldskonverteringen ble godkjent av foretakets generalforsamling i mai 2010.

Faktor har i møte med Finanstilsynet opplyst at det etter reforhandlingene av trekkfasilitetsavtalen i desember 2008 ikke foreligger låneavtalevilkår. Det var imidlertid et krav om at foretaket måtte få gjennomført en restrukturering og en emisjon innen 30. september 2010. Faktor har vist til at det i endringsavtale 2 fremgår at låneavtalene for slik refinansiering av trekkfasilitetsavtalen skal ha en avdragsfri løpetid frem til 31. desember 2012. På denne bakgrunn var Faktor av den oppfatning at konsernets gjeld var korrekt klassifisert som langsiktig gjeld per 31. desember 2009.

Det fremgår av IAS 1.74 og 75 at dersom det foreligger brudd på en langsiktig låneavtale som tilsier at hele lånet kunne vært krevd tilbakebetalt umiddelbart, skal forpliktelsen klassifiseres som kortsiktig med unntak av hvis det er innvilget henstand (waiver) med utløp minst tolv måneder etter balansedagen, innenfor hvilken periode foretaket kan utbedre avtalebruddet. Det fremgår av IAS 1 BC 48 at foretaket bare kan klassifisere lånet som langsiktig dersom det har en ubetinget rett til å utsette tilbakebetaling i minst tolv måneder etter balansedagen.

I denne konkrete saken er det gitt avdragsfrihet frem til 31. desember 2012, mens rentene akkumuleres og forfaller til betaling 30. september 2010. Rentene har dermed ikke vært betalt etter den opprinnelige avtalen. For å få utsettelse med å betale renter, har banken blant annet stilt som betingelse at Faktor oppfyller handlingsplanen og eventuelt gjennomfører en emisjon innen 30. september 2010. Etter Finanstilsynets vurdering må endringsavtalene og avtalen fra oktober 2009 anses som en henstand/waiver som løper til 30. september 2010 og som dermed er kortere enn tolv måneder fra balansedagen. Etter Finanstilsynets oppfatning har foretaket ingen ubetinget rett til å utsette oppgjøret av forpliktelsen i minst tolv måneder etter rapporteringsperioden i og med at banken hadde satt som vilkår at handlingsplanen måtte oppfylles og eventuelt gjennomføre en emisjon. Lånet skulle dermed vært klassifisert som kortsiktig etter IAS 1.69 d).

Faktor har etter en ny vurdering kommet til at lånet skulle vært klassifisert som kortsiktig gjeld og har i fjerde kvartalsrapporten for 2010 endret sammenligningstallene for 2009. Finanstilsynet tar dette til etterretning.

Finanstilsynet vil imidlertid også påpeke at foretaket skulle ha gitt opplysninger om finansieringsløsningen og handlingsplanen i årsregnskapet for 2009. I henhold til IFRS 7 Finansielle instrumenter – opplysninger punkt 31 skal det gis opplysninger som gjør det mulig for brukere av finansregnskapet å vurdere arten og omfanget av risiko som oppstår av finansielle instrumenter, og som foretaket er eksponert for ved slutten av rapporteringsperioden. Etter Finanstilsynets vurdering skulle det derfor vært gitt opplysninger om krav og betingelser som banken hadde satt for finansieringsløsningen, herunder en beskrivelse av handlingsplanen. Det skulle etter Finanstilsynets oppfatning blant annet vært opplyst om rente- og avdragsutsettelse, samt at foretaket hadde forpliktet seg til å selge spesifiserte eiendeler og hvor en andel av salgsprovenyet skulle gå til å nedbetale gjelden til banken.

Finanstilsynet legger til grunn at Faktor gjør en vurdering av hva som er relevante opplysninger knyttet til finansiering i 2010 og gir tilstrekkelige opplysninger i årsregnskapet for 2010.

4. Regnskapsføring av Courtyard Hotel i Stockholm
I 2007 inngikk Faktor en avtale om salg av Courtyard Hotel i Stockholm. Hotellet skulle bygges av Faktor og overføres kjøper ved ferdigstillelse. Prisen var satt til SEK 651 millioner. Hotellet ble regnskapsført i Faktors regnskap i henhold til IAS 11 Anleggskontrakter. Faktor inngikk samtidig en husleieavtale med kjøper, hvor Faktor leier hotellet i en periode på 25 år, med en opsjon til å forlenge avtalen i 10 år. Hotellet ble ferdigstilt i februar 2010 og overlevert kjøper.

Leieavtalen er behandlet som operasjonell leie i 1. kvartalsregnskap for 2010. Finanstilsynet har bedt foretaket redegjøre for de vurderinger som lå til grunn for dette.

Faktor har gjort en vurdering av om husleieavtalen er å betrakte som en finansiell eller operasjonell leieavtale i samsvar med IAS 17. Foretaket viser til at leieavtalen ikke inneholder punkter om tilbakekjøp, og Faktor har heller ikke inngått andre avtaler eller opsjoner om å kjøpe eiendommen tilbake. Leieavtalen er inngått for 25 år, med opsjoner til ytterligere å forlenge avtalen med 10 år. Det antas at en bygning som er bygget i 2009 har en antatt levetid utover 35 år. Ved en minsteleie på kr 39 750 000 og en diskonteringsfaktor på 7 % over leieperiodens lengde, vil nåverdien av minsteleien være vesentlig lavere enn virkelig verdi av eiendommen ved leieperiodens begynnelse. Videre opplyser Faktor at leieavtalen er tidsbestemt og ikke oppsigelig i perioden, samt at angitt leie for opsjonsperioden er den samme som siste års leie i 25 års perioden og anses å være en rimelig markedsleie, jf. IAS 17.11 c). Faktor har etter en samlet vurdering har kommet til at avtalen er en operasjonell leieavtale etter IAS 17.  Finanstilsynet tar dette til etterretning.

5. Øvrige forhold
Finanstilsynet har påpekt at foretakets forfallsanalyse og sensitivitetsanalyse ikke tilfredsstiller kravene i IFRS 7.39 og 40. Faktor tar til etterretning at forfallsanalysen og sensitivitetsanalysen vurderes som noe svak.  Faktor ønsker å tilfredsstille de rapporteringskrav som følger av IFRS og vil forbedre denne type tilleggsinformasjon i årsregnskapet for 2010.

Finanstilsynet tar dette til etterretning.

***

Avslutning
Finanstilsynet har ikke vurdert hvorvidt forholdene beskrevet over omfattes av verdipapirlovgivningens regler om informasjonsplikt, jf. vphl § 5-2 første ledd, jf. § 3-2. Finanstilsynet legger til grunn at dette løpende vurderes av foretaket.

Finanstilsynet har oversendt en kopi av dette brevet til foretakets valgte revisor samt til Oslo Børs.

 

For Finanstilsynet

Anne Merethe Bellamy
direktør for regnskaps- og revisortilsyn    

Siw-Mette Thomassen
         seksjonssjef