Oppsummering

Boliglånsundersøkelsen 2025 viser en økning i belåningsgrad (lån med pant i bolig i prosent av forsvarlig verdigrunnlag inkludert tilleggssikkerhet), både for nye nedbetalingslån og for nye rammekreditter. Gjennomsnittlig belåningsgrad øker til henholdsvis 66 og 46 prosent.

Endringen i utlånsforskriften i kravet til maksimal belåningsgrad for nye nedbetalingslån, fra 85 til 90 prosent, gjenspeiles i en tydelig forskyvning av lånevolumet opp mot det nye kravet, se figur 1. Også for rammekreditter har andelen nye lån med belåningsgrad nær grensen på 60 prosent økt. Andelen nye lån med belåningsgrad over forskriftsgrensene er 3 prosent for begge typer lån. Belåningsgraden er lavest for lån i de mest sentralt beliggende kommunene, og det er små forskjeller mellom de mellomsentrale og minst sentrale kommunene, særlig for nye nedbetalingslån.

Etter to år med nedgang øker gjennomsnittlig gjeldsgrad (samlet gjeld i prosent av brutto årsinntekt) for låntakere som tar opp nye boliglån. Gjeldsgraden er 329 prosent i årets undersøkelse, som er 6 prosentpoeng høyere enn i 2024. Nivået er fremdeles lavere enn i årene 2019–2022. Låntakernes gjennomsnittlige gjeldsgrad øker for både nye nedbetalingslån, og for nye rammekreditter. For begge typer lån er gjeldsgraden høyest for låntakere med pant i bolig i de mest sentrale kommunene, og avtar gradvis med synkende sentralitet.

Figur 1

Note: De grå strekene i figuren markerer krav til maksimal gjeldsgrad og maksimal belåningsgrad gjeldende fra 31. desember 2024.

I utlånsforskriften stilles det krav til låntakers betjeningsevne. Låntaker må ha tilstrekkelige midler til å dekke lånekostnader og normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minimum en rente på 7 prosent. Andelen nye lån som innvilges til låntakere med utilstrekkelig betjeningsevne etter rentestresstesten er stabil på om lag 2 prosent både for nedbetalingslån og rammekreditter. 

Etter flere år med økning, viser årets undersøkelse nedgang i andelen lån som innvilges til låntakere med svak likviditet (mellom 0 og 4 000 kroner i månedlig buffer) etter rentestresset. Nedgangen gjelder både for nye nedbetalingslån, og for nye rammekreditter.

Gjennomsnittlig belåningsgrad synker marginalt for førstegangskjøpere, til 77 prosent. Over tid har undersøkelsen vist at en relativt stor andel av lån til førstegangskjøpere ligger tett opp mot kravet til maksimal belåningsgrad. Årets undersøkelse viser en betydelig økning i andelen lån med belåningsgrad mellom 85 og 90 prosent blant førstegangskjøpere, som må ses i lys av endringen i kravet fra årsskiftet.

Gjennomsnittlig gjeldsgrad for førstegangskjøpere øker med 12 prosentpoeng, til 380 prosent. Av nye lån til førstegangskjøpere er 9 prosent innvilget til låntakere med gjeldsgrad over forskriftsgrensen på fem ganger inntekt, som er om lag dobbelt så høyt som i 2024.

Andel lån til førstegangskjøpere med utilstrekkelig betjeningsevne er marginalt høyere enn i fjor, men andelen med svak likviditet faller noe.

Rentenivået på boliglån har nylig gått noe ned, etter kutt i styringsrenten, men er fremdeles betydelig høyere enn før den kraftige renteoppgangen begynte høsten 2021. I årets undersøkelse er beregnede rentekostnader de neste tolv månedene noe lavere enn i fjor, men likevel rundt tre ganger høyere enn i undersøkelsen i 2021, som ble gjennomført kort tid før styringsrenten begynte å stige.

Betaling av avdrag øker marginalt i årets undersøkelse, etter tre år med nedgang. Gjennomsnittlig avtalt nedbetalingstid blant lånene i undersøkelsen har økt over lengre tid, og går marginalt opp i årets undersøkelse. Utlånsforskriften stiller krav til avdragsbetaling for låntakere som tar opp lån med høy belåningsgrad. I årets undersøkelse har slike låntakere i gjennomsnitt avtalt å betale mer i avdrag de kommende tolv månedene enn minstekravet etter forskriften. Differansen til kravet er imidlertid mer enn halvert siden 2021.

For nye nedbetalingslån synker både fastrenteandelen og andelen av lånevolumet som er innvilget med avdragsfrihet, til henholdsvis 2 og 5 prosent.

Fleksibilitetskvotene gir bankene anledning til å innvilge lån til kredittverdige kunder som av ulike årsaker ikke oppfyller alle kravene i forskriften. I årets boliglånsundersøkelse er 27 prosent av nye nedbetalingslån som inngår i bankenes fleksibilitetskvoter innvilget til førstegangskjøpere, ned fra 30 prosent i 2024. Av nye nedbetalingslån i kvoten innvilges over halvparten til låntakere under 35 år.

Sammenliknet med fjorårets undersøkelse er det en klar nedgang i andelen lån i kvoten som kun går utover kravet til maksimal belåningsgrad, både for førstegangskjøpere og for øvrige låntakere. Nedgangen må trolig ses i sammenheng med forskriftsendringen fra 31. desember 2024. Fremdeles avviker likevel nær halvparten av lånene i fleksibilitetskvoten blant førstegangskjøpere kun fra kravet til maksimal belåningsgrad. Årets undersøkelse viser en tydelig økning i andelen nedbetalingslån i fleksibilitetskvotene som innvilges til låntakere med høyere gjeldsgrad enn forskriften tillater.