Eiendomsmeglingsforetak nr. 5
Advokater med eiendomsmegling nr. 5
Boligbyggelag nr. 5
[Se endringer i punkt 5.2, første avsnitt (oppdatert 17. desember 2007) og endringer i punkt 2, andre avsnitt (oppdatert 18. desember 2007). Red. anm.]
Ny eiendomsmeglingslov
Ny eiendomsmeglingsforskrift
Overgangsregler for ny eiendomsmeglingslov
1. Innledning
Lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling (heretter kalt ”loven”) trer i kraft 1. januar 2008. Samtidig oppheves lov 16. juni 1989 nr. 53. Den nye eiendomsmeglingsloven er i det videre benevnt ”loven”. Visse bestemmelser i loven trer i kraft på et senere tidspunkt, jf. forskrift 23. november 2007 nr. 1282 om overgangsregler til lov av 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling.
Ny eiendomsmeglingsforskrift (23. november 2007 nr. 1318) trer i kraft 1. januar 2008 med enkelte unntak, jf. punkt 11. Samtidig oppheves forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling. Den nye eiendomsmeglingsforskriften er i det videre benevnt ”forskriften”.
Forskrift 20. juni 1997 nr. 1057 om klargjøring av kontrollansvar, dokumentasjon og bekreftelse av den interne kontroll (internkontrollforskriften) gjøres gjeldende for eiendomsmeglingsforetak fra 1. januar 2008.
Formålet med dette rundskrivet er foruten en generell bekjentgjøring av det nye regelverket, å informere om de viktigste endringene i forhold til tidligere regelverk og retningslinjer, samt varsle om den forvaltningspraksisen som vil bli fulgt.
For nærmere utdyping av rettslige spørsmål knyttet til de enkelte lov- og forskriftsbestemmelsene, henvises det til forarbeidene som er samlet på Kredittilsynets nettsted.
2. Kravet til praksis for eiendomsmeglerbrev og tillatelse til jurist
Kravet til to års praksis som ”dekker alle sider av ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet” for å få eiendomsmeglerbrev, videreføres. Praksiskravet for jurister i medhold av loven § 4-3 likestilles med praksiskravet for eiendomsmeglerbrev.
Loven innfører krav om at praksis må opptjenes etter bestått eiendomsmeglingseksamen eller juridisk embetseksamen / mastergrad i rettsvitenskap. Søkere som har påbegynt eiendomsmeglerstudiet før loven trer i kraft, vil likevel få godkjent opptjent praksis før bestått eksamen etter overgangsbestemmelsene. Personer som tidligere har tatt ett eller flere kurs og/eller eksamener, eventuelt som privatist, som blir godkjent til eiendomsmeglerstudiet, vil oppfylle dette kravet. Kredittilsynet vil også akseptere en påmelding foretatt før lovens ikrafttredelse til kurs som inngår i eiendomsmeglingsstudiet eller til privatisteksamen som tilstrekkelig i forhold til kravet om påbegynt studium, selv om kurset eller eksamen avholdes etter 1. januar 2008.
Det er i forskriften § 4-4 gitt nærmere regler for praksiskravet for jurister og eiendomsmeglerkandidater, herunder kravet til oppgjørspraksis.
Søknadsskjema for eiendomsmeglerbrev og godkjennelse som jurist kan lastes ned fra Kredittilsynets nettsted.
[Setningen " Søkere som har påbegynt eiendomsmeglerstudiet før loven trer i kraft…" og setningen "Personer som tidligere… […] blir godkjent til eiendomsmeglerstudiet, vil oppfylle dette kravet.", i andre avsnitt under punkt 2, er endret 18. desember 2007. Red. anm.]
3. Ansvarlig megler
3.1. Ansvarlig megler for oppdraget (oppdragsansvarlig)
Loven innfører krav til at det for hvert oppdrag utpekes en ansvarlig megler som må ha eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse som jurist, jf. loven § 6-2. Denne funksjonen innebærer at vedkommende overfor oppdragsgiveren er ansvarlig for gjennomføringen av hele oppdraget, og vil i praksis være oppdragsansvarlig. Bestemmelsens annet ledd har begrensninger når det gjelder hvilke oppgaver oppdragsansvarlig kan overlate til medhjelpere, jf. nedenfor i punkt 9.2.
3.2. Tillatelse til å være ansvarlig megler – overgangsregler
Kravet til formell kompetanse for oppdragsansvarlig trer i kraft 1. januar 2011. I perioden frem til 1. januar 2013 kan personer uten formell kompetanse søke Kredittilsynet om godkjennelse som megler i eiendomsmeglingsvirksomhet. Slik godkjennelse vil oppfylle kravet til kompetanse for oppdragsansvarlig i loven § 6-2 første ledd annet punktum. Vilkårene for slik tillatelse er at vedkommende har minst tre års praktisk erfaring med eiendomsmegling, hvorav minst to år er opparbeidet siste fem år før 1. januar 2008. Videre må vedkommende ha bestått en prøve (eksamen) godkjent av Kredittilsynet. Denne overgangseksamen vil bli avholdt i regi av offentlig godkjente utdanningsinstitusjoner. Søknad fra Handelshøyskolen BI er under behandling hos Kredittilsynet. Det er forventet at BI avholder overgangseksamen våren 2008. Høgskolen i Telemark har nå også varslet at de vil søke om godkjennelse til å avholde overgangseksamen.
Godkjent praksis vil være arbeid med eiendomsmegling i eiendomsmeglingsforetak og boligbyggelag, samt advokater som driver tilstrekkelig omfattende eiendomsmegling. Det vil ikke være et krav om at praksisen dekker alle sider av ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet, slik det er for eiendomsmeglerbrev og tillatelse til jurist. For eksempel vil praksis som bare omfatter arbeid med oppgjør, eller bare utleiemegling, godkjennes som tilstrekkelig for å komme inn under overgangsordningen. Eksamen vil imidlertid omfatte alle sider av ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet, også oppgjørsfag.
Søkeren må for øvrig være egnet og oppfylle kravene tilsvarende eiendomsmeglerbrev i loven § 4-2 første ledd nr. 1, 4 og 5 (myndig og solvent). Det må i den forbindelse fremlegges politiattest i samsvar med reglene i forskriften § 2-7.
Kredittilsynet kan i ”særlige tilfeller” gjøre unntak fra kravet om at minst to års praktisk erfaring med eiendomsmegling skal være opparbeidet de siste fem år før lovens ikrafttredelse, jf. overgangsbestemmelsene § 5 tredje ledd. Bestemmelsen er ment å fungere som en ”sikkerhetsventil” der kravet til når praksistiden skal være opparbeidet gir klart urimelige utslag i det enkelte tilfellet. Begrepet ”særlige grunner” vil derfor bli underlagt en streng fortolkning. At en person ligger tett opp til å oppfylle kravet til to års praksis før lovens ikrafttredelse, er alene ingen ”særlig grunn” i bestemmelsens forstand.
Personer som har bestått overgangseksamen kan søke Kredittilsynet om godkjennelse som megler i eiendomsmeglingsvirksomhet (overgangsordning) på eget søknadsskjema. Dokumentasjon på at praksiskravet er oppfylt, samt politiattest som ikke er eldre enn tre måneder på søknadstidspunktet, må legges ved søknaden. Søknadsskjema er tilgjengelig på Kredittilsynets nettsted.
Frem til 1. januar 2011 vil det for personer uten eiendomsmeglerbrev eller annen formell kompetanse som loven krever, være adgang til å være oppdragsansvarlig etter loven § 6-2 første ledd. Lovens regler om tittelbruk trer i kraft 1. januar 2008. Etter § 4-5 annet ledd kan tittelen ”megler” og andre titler som kan forveksles med denne, bare benyttes av personer som har meglerbrev, jurister med tillatelse etter loven § 4-3 og advokater, samt personer med godkjennelse som megler i eiendomsmeglingsvirksomhet etter overgangsreglene, jf. § 5 femte ledd. Dette innebærer at oppdragsansvarlig, som ikke oppfyller disse kravene, ikke kan benytte tittelen ”megler” mv., før vedkommende har fått godkjennelse som megler i eiendomsmeglingsvirksomhet. I denne sammenheng understrekes at tittelen ”eiendomsmegler” fortsatt bare kan benyttes av personer med eiendomsmeglerbrev.
4. Krav knyttet til foretakets tillatelse til å drive eiendomsmegling
Foretak (og banker) med bevilling etter 1989-loven er gitt frist til 1. januar 2010 for å søke om tillatelse til å drive eiendomsmegling etter den nye loven. Likevel må disse foretakene innrette seg etter lovens materielle vilkår for virksomheten som gjelder fra 1. januar 2008. Kravene knyttet til foretakets tillatelse skal være oppfylt til enhver tid. Foretaket har selv ansvar for å påse at kravene er oppfylt.
I tillegg til egnethetskrav for betydelige eiere i eiendomsmeglingsforetak, innfører loven egnethetskrav også for styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig. Styremedlemmer og daglig leder skal ha relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, ha ført hederlig vandel, og for øvrig ikke ha utvist utilbørlig adferd, jf. loven § 2-9 første ledd. Som relevante kvalifikasjoner for styret vil det kreves at minst ett av medlemmene har eiendomsmeglingsfaglig kompetanse. De øvrige styremedlemmene samt daglig leder kan ha annen kompetanse, fortrinnsvis økonomisk/administrativ bakgrunn.
Fagansvarlig må enten ha eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse som jurist etter loven § 4-3, samt være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Godkjent megler etter overgangsordningen vil ikke kunne være fagansvarlig, verken for foretak eller filial.
Når det gjelder øvrige krav til personers skikkethet generelt, vises det til Kredittilsynets rundskriv 29/2001 om prøving av egnethetskrav.
Med mindre Kredittilsynet mottar annen melding, vil personer som ved årsskiftet 2007/2008 er registrert som faglig leder for foretaket/filialer bli registrert som fagansvarlig i medhold av loven § 2-9 annet ledd. Se nærmere om fagansvarlig nedenfor i punkt 6.
Ved søknad om tillatelse etter loven § 2-1 skal det benyttes særskilt søknadsskjema som er tilgjengelig på Kredittilsynets nettsted. Her fremgår det hvilken dokumentasjon foretaket skal legge ved søknaden. I forbindelse med søknaden må styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig fremlegge politiattest som skal vise merknader om strafferettslige reaksjoner for overtredelse av straffeloven kapittel 15 (falsk forklaring), 18 (dokumentfalsk), 22 (legemsbeskadigelse), 24 til 28 (underslag, tyveri og ulovlig bruk, utpressing og ran, bedrageri, utroskap og korrupsjon, forbrytelser i gjeldsforhold m.m., skadeverk) og 31 (heleri og hvitvasking), eiendomsmeglingsloven, inkassoloven, konkurranselovgivningen, konkurslovgivningen, regnskapslovgivningen, selskapslovgivningen, skatte- og avgiftslovgivningen og verdipapirlovgivningen. Politiattesten må på søknadstidspunktet ikke være eldre enn tre måneder. Videre må styremedlemmer og daglig leder fremlegge CV.
Med virkning fra 1. januar 2009 økes kravet til sikkerhetsstillelse i medhold av loven § 2-7 til minimum 30 millioner kroner. Ansvaret som kan begrenses ved avtale økes til 10 millioner kroner pr. formidling pr. skadelidt. Bekreftelse fra sikkerhetsstiller på økning av sikkerhetsstillelsen må være Kredittilsynet i hende innen 1. januar 2009.
Etter loven § 2-10 er foretaks og advokaters tillatelse til å drive eiendomsmegling betinget av tilslutning til nemndsordning for behandling av tvister mellom foretak eller advokater som driver eiendomsmegling og selger, kjøper eller øvrige interessenter. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester ( www.eiendomsmeglingsnemnda.no) har søkt om offentlig godkjennelse i medhold av loven § 8-8. Når godkjennelse foreligger vil de foretak og advokater som driver eiendomsmegling som ikke allerede er tilsluttet Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, ha plikt til slik tilslutning.
5. Nærmere krav til virksomheten
5.1. Rutiner for meglingen – intern kontroll
Ansvaret for eiendomsmeglingen i foretaket legges på styret, som skal påse at det utarbeides rutiner for hvordan meglingen utføres og at disse oppdateres ved behov, jf. loven § 3-3. Styret skal skriftlig bekrefte at dette er gjort, senest ved søknad om tillatelse, jf. punktet ovenfor.
I tillegg gjelder internkontrollforskriften, som pålegger foretaket intern kontroll for hele virksomheten, ikke bare eiendomsmeglingen, fra 1. januar 2008. Styrets kontrollansvar er regulert i internkontrollforskriften § 2-1.
5.2. Journalføring, arkivering og behandling av klientmidler
Det er foretatt enkelte justeringer av reglene om behandling av klientmidler, journalføring og arkivering, jf. forskriften kapittel 3. I oppdragsjournalen og i den særskilte journalen for rene oppgjørsforetak (oppgjørsjournal), jf. forskriften § 3-2 og 3-4, er det innført krav om opplysninger om hvem som er oppdragsansvarlig, jf. punkt 3.1 (for oppgjørsforetak vil dette kunne være oppgjørsmedhjelper, jf. punkt 9.2 nedenfor). I oppgjørsjournalen skal også organisasjonsnummeret til eiendomsmeglingsforetaket som har gitt oppdraget, fremkomme. Oppgjørsjournal skal bare benyttes av foretak som utelukkende påtar seg oppgjørsoppdrag for andre eiendomsmeglingsforetak. For andre foretak skal oppgjørsoppdrag både føres i oppdragsjournalen og meglingsjournalen, jf. forskriften § 3-3 annet ledd. Opplysning i meglingsjournalen om ”tidspunkt for når handel er kommet i stand”, jf. første ledd b), er normalt tidspunktet for bud og aksept, men kan alternativt angis med tidspunktet som fremkommer i kjøpekontrakten mellom kjøper og selger for oppdrag som kun gjelder oppgjør. I meglingsjournalen skal kjøpers navn innføres i journalen selv om eventuell forkjøpsrett ikke er avklart. Dersom forkjøpsrett blir gjort gjeldende, skal også navnet på endelig kjøper fremgå av journalen, jf. forskriften § 3-3 tredje ledd. Kredittilsynet understreker at formidlingene skal innføres fortløpende etter hvert som de finner sted, uavhengig av hvorvidt eventuelle forbehold knyttet til handelen er bortfalt eller ikke. Det må være plass i journalen til å føre inn kommentarer i forbindelse med formidlingen, for eksempel senere bortfall av avtalen som følge av at eventuelle forbehold ikke er innfridd.
Endringene i reglene om oppbevaring og forvaltning av klientmidler innebærer i det vesentlige språklige presiseringer. Kredittilsynet understreker at bestemmelsen i forskriften § 3-10 tredje ledd om plikt til å utbetale renter på klientkonto ikke kan fravikes ved avtale.
[Setningen "Opplysning i meglingsjournalen om… […] mellom kjøper og selger for oppdrag som kun gjelder oppgjør" er endret 17. desember 2007. Red. anm.]
6. Fagansvarliges plikter og rettigheter
Reglene i tidligere eiendomsmeglingsforskrift kapittel 5 blir ikke videreført i det nye regelverket, og fagansvarlig vil ikke lenger ha det formelle ansvaret for eiendomsmeglingen i foretaket/filialen.
Daglig leder (adm. direktør) er unntatt plikten etter internkontrollforskriften 2-2 for så vidt gjelder den eiendomsmeglingsfaglige utøvelsen, da denne delen av virksomheten legges på foretakets fagansvarlige, jf. § 2-8. Fagansvarlig skal på basis av en vurdering av aktuelle risikoer sørge for å etablere forsvarlig intern kontroll for den eiendomsmeglingsfaglige utøvelsen etter retningslinjer fastsatt av styret. Fagansvarlig skal sørge for at kontrollen blir dokumentert, gjennomført og overvåket på en forsvarlig måte. Avvik skal rapporteres til foretakets styre.
Videre skal fagansvarlig påse at foretaket har skriftlig oversikt over utdanning og praksis for alle ansatte som utfører arbeid som ledd i meglingen. Oversikten skal løpende vurderes og oppdateres, og fagansvarlig skal påse at utdanning og praksis for ansatte oppfyller kravene i lov og forskrift. Når kravet til formell kompetanse for ansvarlig megler og medhjelper trer i kraft 1. januar 2011, må fagansvarlig også påse at bare de som oppfyller kompetansekravene i loven § 6-2 første ledd annen setning, eventuelt i medhold av overgangsreglene, utfører vesentlige elementer i meglingen, jf. § 6-2 annet og tredje ledd og nedenfor i punkt 9.2.
I påvente av at kompetansekravet trer i kraft, må fagansvarlig innrette kontrollrutinene slik at oppdragene som i denne perioden utføres av personer som mangler den forutsatte kompetansen, gis en særlig oppfølging.
Foretakets klientkonto kan bare disponeres av fagansvarlig eller person eller foretak fagansvarlig gir skriftlig fullmakt, jf. forskriften § 3-11.
Den nye loven innebærer ikke et absolutt forbud mot at en person kan være fagansvarlig for flere foretak/filialer. Hvorvidt Kredittilsynet vil godkjenne at foretaket har en fagansvarlig som også er fagansvarlig for et annet foretak eller filial, vil bli vurdert konkret. Momenter i vurderingen vil være oppdragenes art, omfang og øvrige ansattes kompetanse, samt andre forhold som har betydning for utøvelsen av fagansvarliges oppgaver på en forsvarlig måte, herunder sikre at foretakene/filialene drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, jf. loven § 2-9 annet ledd.
Både fagansvarlig og ansvarlig megler (oppdragsansvarlig) har rett til å foreslå styrebehandling i saker vedrørende eiendomsmeglingsfaglige forhold. I den forbindelse har disse møte- og talerett i styret og rett til å få protokollført eventuell uenighet, jf. loven § 3-4.
7. Forbud mot egenhandel
Loven § 5-3 opprettholder forbud mot egenhandel og innfører opplysningsplikt om annen egeninteresse. Bestemmelsen innebærer en utvidelse i forhold til 1989-loven.
8. Ansattes og foretakets adgang til å drive annen næringsvirksomhet
8.1. Foretakets adgang til å drive annen næringsvirksomhet
Etter loven § 5-1 er det ikke lenger et absolutt forbud for foretaket mot å drive annen næringsvirksomhet. Det vil for den enkelte virksomhet måtte vurderes hvorvidt denne har naturlig sammenheng med eiendomsmegling, og hvorvidt virksomheten er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Det er foretaket selv som må foreta denne vurderingen, og 1989-lovens ordning med søknad og dispensasjon blir således ikke videreført. Kredittilsynet vil imidlertid etter forholdene kunne gi dispensasjon i de tilfeller der den aktuelle virksomheten ikke har naturlig sammenheng med eiendomsmegling.
Forskriften § 5-1 angir nærmere bestemte tillatte virksomheter, samt enkelte virksomheter foretaket ikke har anledning til å drive. Foretakene vil fremdeles kunne formidle kreditt mot vederlag, men de plikter samtidig å gi både selger og kjøper skriftlig informasjon om dette før handel sluttes. Det vil ikke være anledning for foretaket å utbetale noe form for vederlag til ansatte i forbindelse med kredittformidlingen. Nærmere regler om dette er gitt i forskriften § 5‑2.
Foretakene vil ikke kunne drive formidling av eierskifteforsikring mot vederlag. Likevel vurderer Kredittilsynet det slik at formidling av slike forsikringer uten vederlag faller utenfor forbudet i forskriften § 5-1 annet ledd bokstav a), slik det også har vært antatt i forhold til 1989-loven § 2-6, jf. Kredittilsynets rundskriv 14/2006.
I forskriften § 5-1 annet ledd bokstav b) settes forbud mot at foretak skal kunne yte bistand som i det vesentligste omfatter annonsering eller annen markedsføring av fast eiendom, eller på annen måte opptre som representant for bare én part i forbindelse med omsetning av fast eiendom. Forbudet er særlig ment å hindre at eiendomsmeglere skal kunne opptre som agenter ved formidling av boliger i utlandet, men omfatter ethvert tilfelle hvor foretaket opptrer som partsrepresentant i forbindelse med omsetning av rettigheter i fast eiendom på en slik måte at oppdraget faller utenfor eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde fordi det ikke er mellommannsvirksomhet. Foretak som har fått dispensasjon fra 1989-loven § 2-6 til å drive slik virksomhet, kan uten hinder av dette forbudet drive slik virksomhet frem til 1. januar 2009, jf. overgangsreglene § 2.
Virksomhetsbegrensningene for eiendomsmeglingsforetak i loven § 5-1 vil gjelde tilsvarende for advokater som driver eiendomsmegling, likevel først fra 1. januar 2010, jf. overgangsbestemmelsene § 1 c). I overgangsperioden får forskriften til 1989-loven § 2-6 fjerde ledd tilsvarende anvendelse.
8.2. Ansattes adgang til å drive annen næringsvirksomhet mv.
Loven § 5-2 setter forbud for ansatte mv. mot direkte eller indirekte å drive handel med fast eiendom, eller drive annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet eller uavhengighet. Lovbestemmelsen åpner for vanskelige grensedragninger når det gjelder virksomhet som ”er egnet til å svekke tilliten”, og hva som er å anse som å ”drive handel med fast eiendom”. De nærmere grensene vil måtte bli trukket opp i forvaltningspraksis. Virksomhet som foretakene er avskåret fra å drive, jf. loven § 5-1 og forskriften § 5-1, vil imidlertid ansatte mv. også være avskåret fra å drive.
Tilsvarende bestemmelse i 1989-loven (§ 2-6 annet ledd) er blitt tolket slik at virksomhetsbegrensningen bare omfatter personer med eiendomsmeglerbrev. Loven § 5-2 utvider kretsen av personer som omfattes av bestemmelsen til også å gjelde for advokater, jurister med tillatelse, samt andre personer som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling, herunder eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere. En har her ansett det nødvendig å gi overgangsregler, slik at den nye personkretsen får tid til å tilpasse seg de nye reglene. For disse vil loven § 5-2 tre i kraft 1. januar 2010, jf. overgangsbestemmelsene § 1 d).
8.3. Register over ansattes rettigheter i fast eiendom
Foretak og advokater som driver eiendomsmegling skal føre et register over rettigheter i fast eiendom som helt eller delvis tilhører ansatte mv. som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling. Bestemmelser om dette er gitt i forskriften §§ 5-3 og 5-4. Foretaket/advokaten er ansvarlig for selve føringen av registeret, og plikter også å utarbeide rutiner for å sikre at registeret til en hver tid er fullstendig og oppdatert. Samtidig pålegges den enkelte ansatte å gi foretaket de opplysningene som skal føres i registeret. Disse bestemmelsene trer i kraft 1. mars 2008.
9. Oppdragsavtalen og utførelsen av oppdraget
9.1. Oppdragsavtalen og oppdragsansvarlig
Etter loven § 6-4 skal oppdragsavtalen inngås skriftlig, men det er ikke lenger krav til bestemt blankett. Bestemmelsens første ledd angir minstekravene til hvilke opplysninger som skal fremgå av avtalen.
Etter bestemmelsens første ledd nr. 6 skal det angis ”et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg.” Dette må samholdes med forskriften § 7-1 om plikten til å gi tilbud basert på timepris, jf. loven § 7-2. For senere dokumentasjon bør dette tilbudet legges ved både oppdragsgivers og oppdragstakers eksemplar av oppdragsavtalen.
Eventuelle kontraktsmedhjelperes navn, adresse og organisasjonsnummer skal fremgå av avtalen, jf. § 6-4 annet ledd. Avtalen skal undertegnes av ansvarlig megler/oppdragsansvarlig, jf. tredje ledd. Denne plikten kan ikke delegeres til fullmektig. Eventuelt skifte av oppdragsansvarlig skal opplyses skriftlig til oppdragsgiveren, jf. fjerde ledd.
Advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling i medhold av personlig tillatelse, jf. loven § 2-1 første ledd nr. 2 og tredje ledd, jf. forskriften § 2-1, vil være oppdragsansvarlig etter loven § 6-2 første ledd, og forholdet mellom oppdragsansvarlig og eventuelle fullmektiger og medhjelpere i eiendomsmeglingsforetak får tilsvarende anvendelse for advokater og rettshjelpere.
9.2. Arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper
Medhjelpere (meglerassistenter) må innen 1. januar 2011 ha avlagt eksamen for medhjelpere, jf. loven § 4-4 og forskriften § 4-9. Medhjelpere som skal arbeide med oppgjør må avlegge særskilt eksamen (oppgjørseksamen). Eksamen for medhjelper kan etter søknad avholdes av utdanningsinstitusjoner og bransjeforeningene.
Etter loven § 6-2 annet ledd følger det at ansvarlig megler (oppdragsansvarlig) selv skal utføre de vesentligste elementene i meglingen, og han eller hun vil være ansvarlig for oppdraget selv om ulike arbeidsoppgaver utføres av medhjelper og/eller eiendomsmeglerfullmektig. Forskriften § 6-1 har nærmere regler om arbeidsdelingen mellom medhjelper og ansvarlig megler. Medhjelper (meglerassistent) som har eksamen etter loven § 4-4 første ledd kan innhente opplysninger til salgsoppgaven og utarbeide utkast til dokumenter i forbindelse med oppdraget. Medhjelper kan også avholde visninger. Ansvarlig megler må selv besiktige og undersøke eiendommen, gi opplysninger og råd som kan være av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. loven 6-3 annet ledd, samt avholde budrunder og kontraktsmøte. For oppgjørsfasen må eventuelle medhjelpere ha bestått særskilt oppgjørseksamen. Oppgjørsmedhjelpere kan klargjøre dokumenter for tinglysing og utarbeide utkast til oppgjørsoppstillingen og de øvrige oppgjørsdokumentene. Alle utkast i forbindelse med eiendomshandelen må kontrolleres og godkjennes av oppdragsansvarlig (ansvarlig megler), jf. forskriften § 6-1 fjerde ledd.
Lovens system bygger på en forutsetning om at det bare er én oppdragsansvarlig (ansvarlig megler) på oppdraget, slik at oppdragsgiver, dennes medkontrahent og interessenter for øvrig skal kunne forholde seg til samme person som ansvarlig gjennom hele gjennomføringen. Dette gjelder også der gjennomføring av oppgjøret skjer i egen oppgjørsavdeling eller er satt ut til eget oppgjørsforetak. Dette er likevel ikke til hinder for at én eller flere eiendomsmeglerfullmektiger kan arbeide med oppdraget, men da under tilsyn av oppdragansvarlig, jf. loven § 6-2 tredje ledd. Oppdragsansvarlig må selv vurdere for det enkelte oppdrag hvordan han eller hun på en hensiktmessig og forsvarlig måte skal følge opp eiendomsmeglerfullmektigen(e). Momenter i denne vurderingen vil blant annet være oppdragets kompleksitet og fullmektigenes kompetanse og erfaring. Kredittilsynet legger til grunn at etter samme bestemmelse kan oppdragansvarlig også sette ut deler av oppdraget til andre meglere eller eiendomsmeglere, og oppdragsansvarlig har det samme ansvaret for oppdraget og plikt til tilsyn som der oppgavene settes ut til eiendomsmeglerfullmektig. Ansvaret for oppdraget kan i særlige tilfeller overføres til andre som oppfyller kravene etter loven § 6-2 første ledd, jf. forskriften § 6-1 femte ledd. I så tilfelle plikter oppdragstaker å varsle oppdragsgiver, jf. loven § 6- 4 fjerde ledd.
Det er i forskriften § 6-1 tredje ledd bokstav c) gitt en særbestemmelse for eiendomsmeglingsforetak som kun forestår oppgjør (oppgjørsforetak). Her kan oppgjøret utføres av medhjelper med oppgjørseksamen under tilsyn av fagansvarlig for foretaket. Denne medhjelperen vil være oppdragsansvarlig i medhold av § 6-1 første ledd. Særbestemmelsen får bare anvendelse for egne oppgjørsforetak, og ikke der meglerforetaket er organisert med egen oppgjørsavdeling/filial i medhold av loven § 2-2 første ledd. Når oppgjøret settes ut til et eget oppgjørsforetak, vil oppdragsansvarlig likevel ha ansvaret for oppdraget i relasjon til kjøper og selger, og må følge opp at oppgjøret blir gjennomført som avtalt og i tråd med lov og forskrift.
9.3. Undersøkelses- og opplysningsplikten
Loven § 6-7 er en videreføring av tidligere lov §§ 3-6 og 3-7 som også innebærer en utvidelse i forhold til gjeldende rett. I merknaden til bestemmelsen i Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) fremgår følgende:
Første ledd regulerer oppdragstakers alminnelige undersøkelses- og opplysningsplikt, og er en utvidelse i forhold til gjeldende rett. Bestemmelsen stiller opp en særlig opplysningsplikt der oppdragstaker ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt. Dette gir imidlertid ikke oppdragstaker adgang til å fraskrive seg ansvar på generelt grunnlag. Adgangen gjelder der oppdragstaker av særlige grunner ikke har kunnet oppfylle sin undersøkelsesplikt.
Annet ledd stiller opp krav til hvilke opplysninger som skal fremgå av salgsoppgaven, og er en utvidelse av gjeldende lov § 3-6.
I utvalgets utkast § 3-6 andre ledd nr. 3 var det stilt krav til at salgsoppgaven skulle inneholde utinglyste forpliktelser. Et absolutt krav om å gi opplysninger om slike rettigheter i salgsoppgaven ville etter omstendighetene kunne være vanskelig å oppfylle i praksis. Kravet er på denne bakgrunn fjernet i forhold til innholdet i salgsoppgaven. Dette må imidlertid forstås i sammenheng med oppdragstakers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. § 6-7 første og andre ledd. Oppdragstaker skal gi opplysning om utinglyste forpliktelser i den grad slike opplysninger om slike forpliktelser omfattes av oppdragstakers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt. Tilsvarende gjelder for ikke endelige offentlige planer, jf. § 6-7 tredje ledd nr. 10.
I salgsoppgaven, jf. annet ledd nr. 14, skal det opplyses om både vederlagsform og sats/beløp.
I bestemmelsens tredje og fjerde ledd er det bestemmelser om særskilt opplysningsplikt ved formidling av sameieandeler, eierseksjoner, borettslagsandel, aksje i boligaksjeselskap mv., samt ved formidling av selskapsandeler i medhold av loven § 1-2 annet ledd nr. 4.
I følge forskriften § 6-2 skal det i salgsoppgaven gis opplysninger om oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse og organisasjonsnummer.
9.4. Budgivning og innsyn i budjournal
Reglene om budgivning, herunder forbudet mot å formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste annonserte visning, videreføres i forskriften § 6-3.
Kjøpers innsynsrett i budjournalen, jf. forskriften § 6-4, utvides slik at oppdragstaker uoppfordret skal gi kjøper og selger kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Kredittilsynet legger til grunn at i praksis faller dette tidspunktet sammen med tidspunktet for utsendelse av akseptbrev til kjøper og selger.
Øvrige budgivere kan kreve kopi av journalen i anonymisert form når budrunden er avsluttet, uavhengig av om handel er kommet i stand eller ikke.
9.5. Særlig om næringsmegling og oppdrag utenfor forbrukerforhold
For eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål (næringsmegling) og i oppdrag utenfor forbrukerforhold, kan reglene om oppdragsavtalen og dennes varighet i loven §§ 6-4 og 6-5 fravikes, jf. forskriften § 1-2 og loven § 1-3. Med forbrukerforhold menes tilfeller der oppdragsgiver er fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
I næringsmegling kan også de sentrale reglene om gjennomføringen av oppdraget fravikes. Dette gjelder reglene om oppdragsansvarlig og medhjelper i loven §§ 6-2 og 4-4, samt reglene om oppdragstakers undersøkelses- og opplysningsplikt, budgivning, plikter ved kontraktsslutningen og gjennomføringen av handelen i loven §§ 6-7 til 6-10.
10. Vederlag og utlegg
Loven innfører forbud mot progressive provisjoner i forbrukerforhold, jf. § 7-2 første ledd. Videre innføres det krav om prisinformasjon på tjenesten som ”lett kan sees av kunder”, jf. loven § 7-1.
Oppdragstaker skal i forbrukerforhold utarbeide et skriftlig tilbud hvor vederlaget til oppdragstaker utelukkende er basert på timepris. Tilbudet skal inneholde et anslag over den tid som antas å være nødvendig for å gjennomføre oppdraget, jf. loven § 7-2 annet ledd. Nærmere regler om slikt tilbud er gitt i forskriften § 7-1. Dersom oppdragsgiver velger timepris, plikter oppdragstakeren å varsle oppdragsgiveren dersom det forventes vesentlig overskridelse i forhold til anslaget. Uavhengig av hvilken vederlagsform oppdragsgiveren velger, skal oppdragstakeren skrive regning, jf. loven § 7-2 tredje ledd. Nærmere regler om utformingen av regning er gitt i forskriften § 7-2.
Dersom oppdragstaker setter ut deler av oppdraget til andre foretak, for eksempel til oppgjørsforetak, vil denne delen av oppdraget være å anse som utlegg, som skal opplyses i tilbudet, jf. forskriften § 7-1 bokstav e) og i regningen, jf. forskriften § 7-2 annet ledd. For oppgjørsavdelinger innenfor samme foretak vil denne delen av arbeidet falle inn under bestemmelsene om tidsforbruk, jf. forskriften § 7-1 bokstav b) nr. 5 og § 7-2 første ledd bokstav e).
Nærmere regler i forskriften om tilbud i § 7-1 og regning § 7-2 første ledd trer i kraft 1. mars 2008, men det er likevel slik at lovens bestemmelser i § 7-2 gjelder fra 1. januar 2008.
Reglene om vederlag og utlegg i kapittel 7 kan fravikes i næringsmegling. Reglene om prisinformasjon i § 7-1, forbudet mot progressive provisjoner i 7-2 første ledd og plikten til å utarbeide tilbud og skrive regning i annet og tredje ledd kan fravikes utenfor forbrukerforhold, jf. ovenfor punkt 9.5.
11. Oppsummering av ikrafttredelsestidspunkt og frister
Følgende datoer er viktige å merke seg:
1. januar 2008:
Ny eiendomsmeglingslov og ny eiendomsmeglingsforskrift trer i kraft med enkelte unntak.
Internkontrollforskriften blir gjort gjeldende for eiendomsmeglingsforetak.
1. mars 2008:
De nærmere regler om tilbud basert på timepris og regning i forskriften §§ 7-1 og 7-2 trer i kraft.
Plikt til å opprette register over ansattes rettigheter i fast eiendom, jf. loven § 5-2 annet ledd og forskriften §§ 5-3 og 5-4, trer i kraft.
1. januar 2009:
Kredittilsynet må ha mottatt bekreftelse på økt sikkerhet fra sikkerhetsstiller.
Foretaksdispensasjoner vedrørende ”agentvirksomhet” utløper.
Adgang for boligbyggelag til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet uten tillatelse opphører.
1. januar 2010:
Adgangen til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet på bevilling etter gammel lov opphører.
Reglene om adgang til å drive annen næringsvirksomhet trer i kraft for advokater og ansatte i eiendomsmeglingsforetak.
1. januar 2011:
Kompetansekravet etter loven § 4-4 (medhjelper) og § 6-2 første ledd, andre punktum (ansvarlig megler) trer i kraft.
1. januar 2013:
Frist for å søke om godkjennelse som megler i eiendomsmeglingsvirksomhet (overgangsregler).
Eirik Bunæs
Wilhelm Mohn Grøstad
Kontaktpersoner:
Arne Solberg, tlf. 22 93 98 05, e-post: arne.solberg@kredittilsynet.no
Johan Andreas Skartveit, tlf. 22 93 99 24, e-post: johan.andreas.skartveit@kredittilsynet.no
Anne-Kari Tuv, tlf. 22 93 98 04, e-post: anne-kari.tuv@kredittilsynet.no
Vedlegg:
Lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling
Forskrift 23. november 2007 om eiendomsmegling
Forskrift 23. november 2007 om overgangsregler til lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling
Forskrift 20. juni 1997 nr. 1057 om klargjøring av kontrollansvar, dokumentasjon og bekreftelse av den interne kontroll
