Eiendomsmeglingsforetak nr. 4
Advokater med eiendomsmegling nr. 4
Boligbyggelag nr. 4
[Red.merkn., 21.04.2010: I rundskrivet er annet hovedpunkt "Eiendomsmeglers taushetsplikt", første avsnitt, endret, jf. rundskriv 13/2010.]
Innledning
Ligningsmyndighetene har i enkelte fylker foretatt kontroll av hvorvidt gevinster ved videresalg av kontrakter i nybyggprosjekter er oppgitt til beskatning. På denne bakgrunn har det oppstått spørsmål om i hvilken grad eiendomsmeglingsforetak på grunn av taushetsplikt kan utlevere opplysninger om sine oppdragsgivere og hvorvidt eiendomsmeglere er pliktige til å utlevere opplysninger til ligningsmyndighetene om sine oppdragsgivere. Finansdepartementet har derfor bedt Kredittilsynet gjøre kjent forholdet mellom eiendomsmeglingslovens taushetsplikt og opplysningsplikt etter ligningsloven.
Vurderingene som fremgår under vil ikke være begrenset til å gjelde prosjektsalg, men gjelder generelt for eiendomsmegleres virksomhet.
Eiendomsmegleres taushetsplikt
[Red.merkn. 21.04.2010: Første avsnitt er endret, jf. rundskriv 13/2010.]
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 3-6 at "[f]oretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, ansatte og tillitsvalgte, samt andre personer med tilknytning til slike virksomheter, skal bevare taushet overfor uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid eller verv får vite om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold."
Forvaltningsloven §§ 13a–13e inneholder først og fremst unntak fra taushetsplikt og regler om oppbevaring av taushetsbelagte opplysninger.
Finansdepartementet viser i brev av 15. mars 2006 til Kredittilsynet til tidligere uttalelse i en sak som gjaldt spørsmål om utlevering av opplysninger til ligningsmyndighetene. Der ble det lagt til grunn at i den grad opplysningene er taushetsbelagte etter eiendomsmeglingsloven, går denne taushetsplikten foran opplysningsplikten etter ligningsloven. Departementet uttaler videre følgende om det nærmere innholdet i eiendomsmeglingsloven § 5-1:
”Rekkevidden av taushetsplikt etter eiendomsmeglingsloven, og dermed dennes forrang i forhold til opplysningsplikt etter ligningsloven, må etter departementets vurdering sees i forhold til hva slags opplysninger ligningsmyndighetene ønsker utlevert.
I forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, NOU 1987:14 på side 19 [riktig sidetall er s. 90, red. anm.], står det bl.a. flg:
Også utenom de opplysninger megleren har plikt til å gi videre, vil det være opplysninger om partenes forhold som etter sin karakter normalt ikke bør være underlagt taushetsplikt Det kan være opplysninger som er allment kjent, eller opplysninger som er så "uskyldige" at megleren må kunne gå ut fra at de ikke ønskes hemmeligholdt når ingenting spesielt er sagt om dette.
I juridisk teori knyttet til taushetsplikt etter forvaltningsloven er også opplysninger "som det vanligvis anses helt kurant å gi opplysninger om" nevnt som eksempel på opplysninger som ikke anses som ’personlige’ (jf. Eckhoff Forvaltningsrett 6. utg. s. 439).
I den grad de aktuelle opplysningene for eksempel ikke kan regnes som opplysninger om noens personlige forhold, vil opplysningene etter departementets vurdering ikke omfattes av taushetsplikt etter eiendomsmeglingsloven, og dermed kunne utleveres til ligningsmyndighetene.
Finansdepartementet finner i denne forbindelse grunn til å peke på at de aller fleste overdragelser av fast eiendom tinglyses, og at opplysninger om hvilken eiendom som er overdratt, mellom hvem, til hvilken pris og på hvilket tidspunkt i slike tilfelle normalt vil være offentlig tilgjengelig gjennom grunnboken.
Mulige eksempler på opplysninger som ikke omfattes av eiendomsmeglerens taushetsplikt vil på bakgrunn av dette kunne være opplysninger om hvem som har avhendet og ervervet andeler eller lignende i prosjekter megleren har eller har hatt i oppdrag å megle, tidspunktet for dette og salgssummen.
Departementet finner i denne forbindelse grunn til å fremheve at det at opplysningene ikke er taushetsbelagte etter eiendomsmeglingsloven ikke nødvendigvis innebærer at disse bør være tilgjengelige for enhver. God meglerskikk og hensynet til at oppdragsgivere skal ha tillit til eiendomsmegleren tilsier fortsatt at det utvises forsiktighet i behandlingen av slike opplysninger, og at det vurderes til hvem, og ut fra hvilket formål, opplysningene utleveres.”
Skattedirektorat har overfor Kredittilsynet i brev av 15. mai 2006 opplyst at omsetningsjournal, salgskontrakter og salgsoppgjørsoppstillinger er opplysninger som ligningsmyndighetene har behov for ved kontroll med innberetning av gevinster ved omsetning av kontrakter i nybyggprosjekter.
Etter eiendomsmeglingsforskriften § 4-3 skal meglingsjournalen (tidligere også omtalt som omsetningsjournal) inneholde: a) tidspunkt for når handel er kommet i stand, b) oppdragsnummer,
c) eiendommens adresse, registerbetegnelse og kommune, d) eierform, e) avtalepartenes navn, f) kjøpesum/leiesum og g) vederlag.
På bakgrunn av Finansdepartementets gjennomgang over, legger Kredittilsynet til grunn at meglingsjournalen i utgangspunktet ikke inneholder opplysninger av en slik karakter at de er omfattet av taushetsplikt. Eiendomsmegleren må vurdere om det er ført inn enkeltopplysninger som merknader i journalen som likevel er underlagt taushetsplikt. Disse kan i slike tilfelle sladdes. Tilsvarende vil gjelde for oppdragsjournalen, som i stor grad innholder samme type opplysninger som meglingsjournalen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-2.
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 at eiendomsmegleren plikter å sende hver klient en oppgjørsoppstilling som viser samtlige transaksjoner som angår vedkommende klient. Oppgjørsoppstillinger innholder gjerne opplysninger om innfrielse av gjeldsforhold, herunder boliglån, utleggspant og restanser på kommunale avgifter, fellesutgifter til sameier mv. samt for eksempel oppgjør av dødsbo/felleseiebo. På denne bakgrunn finner Kredittilsynet at oppstillinger ofte vil kunne ”gjelde noens personlige forhold”, og vil da være underlagt taushetsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 5-1. Kredittilsynet vil imidlertid anta at transaksjoner i oppgjørsoppstillinger i oppdrag der oppdragsgiveren er næringsdrivende, normalt ikke vil gjelde ”drifts- eller forretningsforhold” av en slik karakter at de er omfattet av taushetsplikten.
Kjøpekontrakten regulerer rettigheter og plikter mellom partene i avtaleforholdet og vil normalt inneholde standard avtalevilkår basert på den aktuelle bakgrunnslovgivningen. Slike standardvilkår kan neppe anses å være ”noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold” og underlagt taushetsplikt. I kontrakten vil det imidlertid kunne være inntatt særlige fremforhandlede vilkår som etter sin art vil kunne være underlagt taushetsplikt.
Kredittilsynet legger i forhold til sistnevnte til grunn at det er opplysningene som sådanne som eventuelt er underlagt taushetsplikt og ikke dokumentet i sin helhet dersom det inneholder taushetsbelagte opplysninger. Det skal likevel bemerkes at opplysninger om partene i avtalen og kjøpesum og overtakelsestidspunkt ikke vil være opplysninger som er omfattet av taushetsplikt. De fleste av disse opplysningene vil imidlertid fremgå av meglingsjournalen, jf. over.
Plikten til å utlevere opplysninger til ligningsmyndighetene
Eiendomsmeglingsforetakenes opplysningsplikt overfor ligningsmyndighetene om sine oppdragsgivere, såkalte tredjemannsopplysninger, følger av lov av 13. juni 1980 nr. 24 om ligningsforvaltning (ligningsloven) § 6-3:
”§ 6-3. Om kjøp, salg, leie m.v.
1. Næringsdrivende plikter etter krav fra ligningsmyndighetene å gi opplysninger om et hvert økonomisk mellomværende med navngitt næringsdrivende når det knytter seg til begge parters virksomhet. Det kan kreves opplysning om og spesifisert oppgave over varelevering og -kjøp, tjenester, vederlag og andre forhold som knytter seg til mellomværendet og oppgjøret for dette. Dette gjelder også omsetning som er skjedd gjennom mellommann.
2. Næringsdrivende som etter oppdrag foretar omsetning eller kjøp, plikter etter krav fra ligningsmyndighetene å gi oppgave over oppdragsgivere. Hos oppdragsgiver kan det kreves oppgave over de mellommenn han har gitt oppdrag. Oppgave kan også kreves over størrelsen av omsetning som omfattes av oppdraget gjennom et nærmere angitt tidsrom.”
Finansdepartementet har i brev av 15. november 2006 uttalt følgende om rekkevidden av ligningsloven § 6-3 nr. 2:
”Spørsmålet om i hvilken grad megleren har plikt til å gi tredjemannsopplysninger til ligningsmyndighetene må i første omgang vurderes etter ligningsloven § 6-3 nr. 2. En eiendomsmegler vil etter departementets oppfatning være omfattet av begrepet "næringsdrivende som etter oppdrag foretar omsetning eller kjøp". Departementet slutter seg til direktoratets oppfatning om at det ikke kan utledes av bestemmelsen at oppdragsgiver må være navngitt og heller ikke han må være næringsdrivende. En eiendomsmegler plikter dermed etter krav fra ligningsmyndighetene å gi oppgave over oppdragsgivere. Meglerens oppdragsgiver vil vanligvis være selgeren av eiendommen, men vil også kunne være kjøperen av eiendommen.
Departementet legger videre til grunn at ligningsmyndighetene kan kreve at eiendomsmegleren gir opplysninger om salgspris, jf § 6-3 nr. 2 siste punktum. Eiendomsmegleres oppdrag består i å selge/kjøpe eiendommen for selger/kjøper, og adgangen til å kreve oppgave over "størrelsen av omsetningen som omfattes av oppdraget" må etter vår oppfatning forstås slik at det omfatter eiendommens salgspris. I tillegg må meglerhonoraret være omfattet. Ut over dette kan departementet ikke se at megleren etter ligningsloven § 6-3 nr. 2 har plikt til å gi de opplysninger som er omhandlet i ovennevnte brev fra Skattedirektoratet til Kredittilsynet.
Dersom oppdragsgiveren er næringsdrivende vil ligningsmyndighetene på bakgrunn av de opplysninger de har mottatt med hjemmel i § 6-3 nr. 2, kunne pålegge megleren å gi ytterligere opplysninger i medhold av ligningsloven § 6-3 nr. 1. Etter denne bestemmelsen har megleren plikt til å gi opplysninger om mellomværende med navngitte næringsdrivende når det knytter seg til begge parters virksomhet. Opplysningsplikten er vidtgående og gjelder et hvert økonomisk mellomværende. Departementet legger til grunn at opplysningsplikten vil omfatte både omsetningsjournalen og salgsoppgjørsstillingen hos eiendomsmegleren, og flere opplysninger i salgskontrakten.”
Forholdet mellom opplysningsplikt og taushetsplikt
På dette grunnlag har Finansdepartementet uttalt at:
”Gjennomgangen ovenfor viser at eiendomsmeglere bare i begrenset grad har plikt til å utlevere opplysninger om oppdragsgivere til ligningsmyndighetene i medhold av ligningsloven § 6-3. Det er likevel viktig å understreke at de opplysninger ligningsmyndighetene ønsker, ofte ikke vil være underlagt taushetsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 5-1. Eiendomsmeglere har derfor anledning til å gi slike opplysninger til ligningsmyndighetene.”
Basert på ovennevnte anser Kredittilsynet at følgende kan legges til grunn ved forespørsel om utlevering av opplysninger til ligningsmyndighetene:
Megleren kan ikke utlevere opplysninger underlagt taushetsplikt etter eiendomsmeglingsloven
§ 5-1 til uvedkommende, herunder ligningsmyndighetene.
Eiendomsmeglere plikter på anmodning fra ligningsmyndighetene å utlevere en oversikt over alle oppdragsgivere, samt kjøpesum og meglerens vederlag for det enkelte oppdrag. I forlengelsen av dette legger Kredittilsynet til grunn at megleren kan utlevere både oppdragsjournalen og meglingsjournalen til ligningsmyndighetene for dette formål uten at det kommer i konflikt med taushetsplikten i eiendomsmeglingsloven § 5-1.
Uten at det er til hinder av taushetsplikten, kan megleren utlevere oppgjørsoppstillinger og kontrakter dersom eventuelle opplysninger underlagt taushetsplikt er sladdet.
Dersom ligningsmyndighetene finner at meglerens oppdragsgiver er næringsdrivende, plikter megleren å utlevere ytterligere opplysninger vedrørende de aktuelle oppdragsgiverne, herunder meglingsjournalen, oppgjørsoppstilling og kontrakter dersom eventuelle opplysninger underlagt taushetsplikt er sladdet.
Eirik Bunæs
Wilhelm Mohn Grøstad
Kontaktpersoner:
Wilhelm Mohn Grøstad, tlf. 22 93 98 02, e-post: wilhelm.mohn.grostad@kredittilsynet.no
Arne Solberg, tlf. 22 93 98 05, e-post: arne.solberg@kredittilsynet.no
