Hansteens gate 2
0253 OSLO
Saksbehandler: Arne Solberg
Dir. tlf.: 22 93 98 05
Vår referanse: 08/7264
Deres referanse:
Arkivkode: 630.1
Dato: 24.06.2008
Innledning
Det vises til Deres brev av 11. juni d.å., hvor De ber om Kredittilsynets tolkningsuttalelse i forhold til fire problemstillinger relatert til lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling. De enkelte problemstillinger vil bli behandlet nedenfor.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 13
Bestemmelsen lyder:
Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:
13. hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling over prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader
Kredittilsynet viser til departementets uttalelse på side 160 i proposisjonen, som det også vises til i Deres brev. Bestemmelsen innebærer etter Kredittilsynets vurdering at det – også der eiendommen ikke selges til fast pris - skal gis en totalpris for kjøper som innbefatter alle gebyrer og avgifter i forbindelse med kjøpet. Størrelsen på det enkelte gebyr eller den enkelte avgift skal også fremkomme. Der størrelsen på det enkelte gebyr eller den enkelte avgift varierer med kjøpesummen, skal gebyrets eller avgiftens størrelse angis på grunnlag av eiendommens prisantydning. Megler må sørge for at det klart og utvetydig fremgår hvilke kostnader mv som er faste, og hvilke som vil variere med kjøpesummens størrelse. I sistnevnte tilfelle må det også fremgå av oppgaven hvordan gebyrets/avgiftens størrelse skal beregnes.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd. nr. 14
Bestemmelsen lyder:
Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:
14. hva som er avtalt om meglers vederlag, jf. § 7-2.
Etter sin ordlyd kan ikke Kredittilsynet se at bestemmelsen begrenser opplysningsplikten til kun å skulle omfatte hva som er avtalt om meglers vederlag dersom handel kommer i stand. Slik Kredittilsynet ser det, taler også regelens formål for å tolke bestemmelsen slik at det også skal opplyses om hva som er avtalt om meglers vederlag dersom handel ikke er kommet i stand.
Kredittilsynet legger til grunn at hensynet bak bestemmelsen er å synliggjøre meglers egen motivasjon i det enkelte oppdrag. En har her særlig funnet det hensiktsmessig at interessenter til eiendommer er kjent med om meglers vederlag er provisjonsbasert eller ikke. Det samme må antas å gjelde ved såkalte «no cure - no pay» avtaler. I denne sammenhengen vil det også være interessant for potensielle kjøpere å kjenne meglerforetakets egenmotivasjon for at handel kommer i stand. For å kunne vite dette, må det opplyses om hva som er avtalt om meglers vederlag dersom handel ikke er kommet i stand.
Kredittilsynet kan imidlertid ikke se at ovennevnte hensyn i like stor grad gjør seg gjeldende når det gjelder opplysninger om hva som er avtalt om meglers vederlag i tilfelle oppsigelse. Slik vi ser det, plikter ikke eiendomsmeglingsforetak å innta opplysninger om dette i oppgaven.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2
Bestemmelsen lyder:
I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 annet ledd nr. 3, og i forbindelse med formidling av sameieandeler og eierseksjoner, skal den skriftlige oppgaven også inneholde følgende opplysninger:
2. separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode
De spør i denne sammenheng om bestemmelsen innebærer at megler selv må beregne de månedlige felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode, når megler ikke får opplysningene/utregningene fra forretningsfører eller lovgiver.
Det fremgår av eml § 6-7 første ledd første punktum, at megler skal sørge for at kjøper får opplysninger «denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen». Kravene til opplysningene som skal fremgå av salgsoppgaven, jfr. § 6-7 annet til fjerde ledd, innebærer en nærmere presisering av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. I enkelte tilfeller kan det imidlertid være umulig eller urimelig ressurskrevende å innhente og kontrollere opplysninger som kjøper i utgangspunktet har grunn til å regne med å få, og som har betydning for handelen. Dette er bakgrunnen for «sikkerhetsventilen» i § 6-7 første ledd annet punktum. Ordlyden i annet punktum må ses i sammenheng med opplysningsplikten i første punktum. Annet punktum er ment som en sikkerhetsventil, der det må foretas en avveining mellom opplysningenes viktighet på den ene side, og hvor arbeidskrevende/kostbart det er å fremskaffe og kontrollere opplysningene.
Opplysning om månedlige felleskostnader etter avdragsfri periode er av lovgiver vurdert som en så viktig opplysning, at det er nevnt som ett av minimumskravene i § 6-7 tredje ledd. Slik Kredittilsynet ser det, innebærer dette at det skal være forbundet med betydelige vanskeligheter for at megler skal kunne unnlate å gi disse opplysningene til kjøper. Selv om megler ikke skulle få opplyst fra forretningsfører eller långiver det konkrete beløpet, vil som regel informasjon om andel fellesgjeld, løpetid, rentebetingelser mv. være tilgjengelig for megler, slik at estimert beløp (basert på dagens rentesituasjon) kan beregnes. Det finnes i dag flere ulike beregningsverktøy for annuitetslån, som muliggjør en separat beregning av felleskostnadene etter en avdragsfri periode vil kunne være forholdsvis ukomplisert å foreta. Men selv om beregningene i en del tilfeller faktisk er mer krevende, vil dette etter Kredittilsynets skjønn likevel ikke være tilstrekkelig til å frita megleren fra opplysningsplikten.
Det er etter Kredittilsynets vurdering forsvarlig at det ved denne beregningen tas forbehold om at øvrige elementer i felleskostnadene (så som vaktmestertjenester, kommunale avgifter, forsikringer mv.) forblir uendret, herunder også rentesatsen som skal opplyses i medhold av tredje ledd nr. 1. Dette forutsetter naturligvis at det ikke foreligger opplysninger om vedtatte investeringer/vedlikehold etc. som medfører kostnadsøkninger for laget/sameiet.
Dersom megler gjennom kontakt med forretningsfører ikke mottar de relevante opplysninger som er nødvendige for å foreta beregningen, plikter megler å foreta ytterligere undersøkelser for å tilveiebringe opplysningene. Kredittilsynet antar at disse opplysningene også vil kunne tilveiebringes gjennom eksempelvis långiver, oppdragsgiver eller lagets/sameiets styre. Som det fremgår ovenfor, vil eml § 6-7 første ledd annet punktum bare komme til anvendelse i den grad det må kunne sies å være umulig eller urimelig ressurskrevende å innhente opplysningene, jf. ovenfor.
Endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag
Den siste problemstillingen gjelder ny § 2-13 fjerde ledd i lov om burettslag som vil tre i kraft om kort tid. Bestemmelsen lyder:
Registrert rett i avtale som nemnd i andre ledd går over til å gjelde rett i andelen frå den tid forbrukaren blir registrert som andelseigar, om ikkje anna følgjer av det som er avtalt.
I tilknytning til bestemmelsen, uttaler Kommunal- og regionaldepartementet følgende i Ot.prp.nr.16 (2007-2008) s.9:
Ved nybygging av større byggjeprosjekt kan burettslagsbustadene bli innflyttingsklare til ulik tid. Utbyggjaren vil vanlegvis behalde eigedomsretten til burettslagsandelane så lenge som råd er, fordi det sikrar han best kontroll med byggjeprosjektet. Det kan avtalast at ein forbrukar som inngår avtale om å kjøpe ein burettslagsandel, får rett til å flytte inn i den nyoppførte bustaden før han overtek han. Forbrukaren får då ein burett. Før innflytting skal buretten til forbrukaren registrerast i grunnboka. Frå tidspunktet for registreringa kan buretten seljast og pantsetjast. Pant vil då vere registrert som eit hefte i buretten. Seinast eitt år etter første innflytting i burettslaget skal utbyggjaren overføre andelane til forbrukarane. Andelane skal samtidig erstatte dei registrerte burettane som registreringsobjekt i grunnboka.
I nytt fjerde ledd blir det slått fast at registerte rettar i buretten blir overførte til andelen frå det tidspunktet forbrukaren blir registrert som andelseigar. Registerføraren skal overføre på eige initiativ. Registrerte rettar i buretten beheld prioriteten sin også etter at andelen har erstatta buretten som registreringsobjekt. Lova opnar òg for andre løysingar, men då må det følgje av særskild avtale.
Nytt fjerde ledd i § 2-13 innebærer ikke noen endring i Kredittilsynets forståelse av bustadoppføringslova § 46 første ledd annet punktum, jf. våre uttalelser i rundskriv 9/2007. Etter vårt skjønn er således bustadoppføringslova § 46 første ledd annet punktum til hinder for at utbetaling til utbygger kan skje mot tinglyst borett alene, med mindre det er stilt garanti etter bustadoppføringslova § 47.
For Kredittilsynet
Wilhelm Mohn Grøstad
seksjonssjef
Arne Solberg
seniorrådgiver
