Eiendomsmekling

De senere år har vært preget av et stort utbud av eiendommer, en rask omsetning av eiendommene og en betydelig gjennomsnittlig prisøkning, spesielt i de største byene. Sammen med den frie prissettingen av meklertjenester har disse forholdene medført at det de seneste år har vært attraktivt å satse på etablering av eiendomsmeklingsvirksomhet. Slik var det også i 1998, i alle fall fram til renteoppgangen høsten 1998. Renteoppgangen medførte ikke noen umiddelbar reaksjon i form av færre søknader om bevilling til å drive eiendomsmekling. Det antas imidlertid at antall etableringer av meklerforetak på sikt vil reduseres dersom høyere renter medfører utflating/reduksjon av eiendomsprisene, lengre omsetningshastighet og færre mekleroppdrag.

De siste tre årene er det årlig blitt tildelt rundt 50 bevillinger til å drive eiendomsmekling ­ for 1998 var dette tallet 63, mens 36 foretak opphørte med eiendomsmekling. En del av disse er imidlertid innlemmet i større eiendomsmeklingsforetak, for eksempel som en filial eller et eget selskap i kjede. Tilveksten av foretak med bevilling til å drive eiendomsmekling var fra 1997 til 1998 23 foretak, det vil si at det ved utgangen av 1998 var 407 foretak under tilsyn. Mange av disse foretakene har etablert filialer/avdelingskontor, slik at det totalt på det nevnte tidspunkt var registrert 163 filialer, mot 128 i 1997. I alt drives nå mekling fra 570 steder ledet av en faglig leder. I tillegg kommer den eiendomsmeklingsvirksomheten som drives av de 898 advokatene som ved utgangen av 1998 hadde stilt sikkerhet for eiendomsmekling.Ved utgangen av 1997 var dette tallet 939.

De fleste bevillingene er blitt tildelt foretak i byer eller bynære strøk. Tendensen til at foretakene etablerer filialer og/eller inngår samarbeid med andre om blant annet felles markedsføring, vedvarte også i 1998.

De 10 største eiendomsmeklingsforetakene, målt etter antall avdelinger og/eller selskaper i kjede, stod for omlag halvparten av omsetningen av eiendommer som formidles gjennom mekler. Avdisse formidlet de 3 største eiendomsmeklingsforetakene en fjerdepart.

Med den relativt betydelige nyetableringen ogutvidelse hos eksisterende foretak, vil en konsolidering i eiendomsomsetningen etter Kredittilsynets vurdering medføre overkapasitet i bransjen. Dette vil i såfall skjerpe konkurransen ytterligere og kunne ha betydning for inntjeningsevnen.

Det ble gjennomført 34 stedlige tilsyn i 1998, hvorav 7 hos advokater som driver eiendomsmekling. Avdelinger i større meklingsforetak og egne selskaper i kjeder ble prioritert. Meklingen her drives normalt etter et felles konsept, slik at tilsynets påpeking av feil og mangler blir gjort kjent for de øvrige og korrigert hos alle dersom disse er gjennomgående. Det ble også gjennomført et såkalt områdetilsyn i 1998. Samtlige eiendomsmeklingsforetak, samt advokater som driver eiendomsmekling av et visst volum, ble kontrollert i et geografisk avgrenset område. Den tilsynsmessige gevinsten ligger i at man rekker over mange foretak i løpet av relativt kort tid.

Gjennomgående er det foretakenes saksbehandling og rutiner for meklingen som er blitt gjennomgått ved stedlig tilsyn. Hovedinntrykket etter inspeksjonene er at foretakenes eiendomsmekling skjer på en forsvarlig og betryggende måte. Imidlertid kan innhenting av alle relevante opplysninger om eiendommen og dessuten skriftlig videreformidling av disse til kjøper før handel sluttes, gjennomgående bli bedre.

Foretak som driver eiendomsmekling, rapporterer til Kredittilsynet hvert tertial. Foretak som på bakgrunn av disse rapportene viser svak finansiell stilling, følges opp blant annet ved skriftlige henvendelser.

Ved utgangen av året hadde om lag 7 prosent av foretakene negativ egenkapital. Dette gjelder i overveiende grad nystartede foretak. Hovedårsaken til dette er for lav egenkapital ved oppstart i forhold til de kostnader som vanligvis påløper under etableringen. Disse foretakene er særlig sårbare ved skjerpet konkurranse om mekleroppdragene og ved nedgang i eller utflating av eiendomsmarkedet, og følges derfor særskilt opp. Dersom forslag til endringer i eiendomsmeklingsloven (Ot.prp. nr. 24 (1998-99)) vedtas, vil Kredittilsynet få bedre muligheter enn i dag til å stille krav til finansieringen av foretakene.

Estate agencies

Supervision of estate agents comprises institutional supervision and supervision of purchases/sales mediated by institutions under supervision. Institutional supervision encompasses the activities of firms licensed to practise estate agency and lawyers whose estate agency is ancillary to their law business. Firms' and lawyers' compliance with the requirements of law and regulations, and with good agency practices, is scrutinised.

The high activity levels in evidence in the property market in recent years, especially in the large towns, continued in 1998. This, together with free pricing of estate agency services, makes setting up an estate agency business an attractive proposition. However, the general increase in interest rates is expected to lead to fewer establishments of estate agencies since higher interest rates normally cause a levelling-off/reduction of property prices, a slower turnover rate and a drop in agency assignments.

There was a net increase of 23 agencies from 1997 to 1998, bringing the number of agencies under supervision to 407. In addition there are estate agency services provided by 898 lawyers who have furnished the necessary security.

Most licences were granted to agencies in large towns and urban areas. The tendency for agencies to set up branches and/or to form chains continued in 1998. The ten biggest estate agency undertakings in terms of number of branches and/or agencies in the chain accounted for about one-half of total property transactions handled by estate agents, and about one-quarter of the latter were accounted for by the three biggest undertakings.